Eigenmittel: Drei goldene Regeln

Eigenmittel: Drei goldene Regeln

Paar kalkuliert Eigenmittel

Die Eigenmittel sind der Anker jeder Immobilienfinanzierung. Je mehr eigenes Geld Käufer oder Bauherren einer Immobilie einsetzen können, desto geringer ist der Wohnkredit und die monatliche Belastung, wie unser Ratgeber darlegt.

Die Bank honoriert das mit mehr Eigenmitteln verbundene geringere Risiko ihrer Kunden mit günstigeren Zinsen. Dagegen sind bei geringen Eigenmitteln oft Aufschläge auf den Zinssatz fällig. Gleichzeitig steigt das Risiko für die Umschuldung bzw. steigt die Wahrscheinlichkeit einer benötigten Umschuldung in 10 oder 15 Jahren, wenn möglicherweise deutlich höhere Zinsen für die offene Kreditsumme verlangt werden. Interhyp hat drei Empfehlungen zu Eigenmitteln in einem Ratgeber zusammengestellt - unsere Finanzierungsexperten beraten Sie auch gerne individuell zu Ihrem Vorhaben, fragen Sie dazu unverbindlich Ihre Finanzierung an.

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Regel 1: Minimum an Eigenmitteln für Kaufnebenkosten

Bei einem Wohnkredit orientiert sich die Bank am Kaufpreis und Marktwert einer Immobilie. Das Haus oder die Wohnung des Kunden dient als Sicherheit für eine Fremdfinanzierung. Die Kauf- und Kreditnebenkosten sind im Wohnkredit aber nicht unbedingt enthalten und in der Regel selbst bei der Finanzierung des gesamten Kaufpreises vom Käufer mit seinen Eigenmitteln zu finanzieren. Beim Kauf einer Immobilie für 200.000 Euro macht das rasch um die 28.000 Euro aus.

Kaufnebenkosten: Maklerprovision, Grunderwerbsteuer sowie Rechtsanwalts-/Notarkosten und Grundbuchgebühren machen beim Immobilienkauf nach einer Recherche von Interhyp durchaus 7 bis 11 Prozent des Kaufpreises aus. Hinzu kommen Kreditnebenkosten, die je nach Anbieter zwischen 3 bis 4 Prozent liegen. Dieses Geld müssen Käufer im Regelfall aus eigenen Mitteln finanzieren.

Tipp: Eine Übersicht mit weiteren Nebenkosten für Bauherren finden Sie hier.

Empfehlung

Beim Kauf oder Bau sind außerdem weitere Geld-Reserven für unvorhersehbare Ausgaben einzuplanen. Bei selbst genutzten Immobilien empfiehlt unser Ratgeber, weitere Eigenmittel - Ersparnisse von einigen Tausend Euro – verfügbar zu haben. Als Faustformel gelten hier rund drei Nettomonatsgehälter – damit unvorhergesehene Ausgaben (Nachzahlungen, Reparaturen) bezahlt werden können.

Auch Anleger bzw. Käufer einer Vorsorgewohnung sollten die Immobilienfinanzierung konservativ kalkulieren und unvorhersehbare Reparaturen oder Mietausfälle von mehreren Monaten mit dem regulären Einkommen überbrücken können.

Regel 2: Mit Eigenmitteln Zinsen sparen

Der Zinssatz für eine Immobilienfinanzierung hängt vom Kunden-Risiko für die Bank ab. Je weniger Geld als Eigenmittel eingebracht wird, desto höher ist dieses Risiko. Da für das Kreditinstitut aber stets die Immobilie des Kunden als Sicherheit dient, halten sich gerade in der aktuellen Niedrigzins-Phase die möglichen Aufschläge sehr in Grenzen.

Zinsaufschlag: Zinsaufschläge bzw. deren Höhe hängen vor allem von der Bonität des Kunden ab, die mit der Höhe des Anteils an Eigenmitteln steigt, sowie von der Entscheidung für eine fixe oder eine variable Verzinsung. Laut einer Untersuchung der Arbeiterkammer liegen die Zinsaufschläge einer heimischen Bank auf den 3-Monats-EURIBOR aktuell im Bereich zwischen 0,75 und 1,5 Prozent.

Empfehlung: Beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie ist es immer ratsam, einen gewissen Teil an Eigenmitteln einzubringen, um das Vorhaben zu finanzieren. Zumindest 20 Prozent Eigenmittel sind zu empfehlen.

Regel 3: Risiken vernünftig kalkulieren

Sind die Zinsen niedrig, kommt schnell die Frage auf, ob eine Immobilienfinanzierung auch ohne oder mit nur wenig Eigenmitteln möglich ist. In jedem Fall sollte man bei wenig Einsatz von Eigenmitteln die Risiken vernünftig kalkulieren, so unser Ratgeber, damit die Finanzierung auf Dauer nicht zur finanziellen Belastung wird. Insbesondere nach dem Ende der Laufzeit einer fixen Verzinsung müssen die dann eventuell höheren Fixzinsen noch tragbar sein.

Risiko kalkulieren

Faustregel: Wer wenig Eigenmittel für die Immobilienfinanzierung mitbringt, sollte eine kürzere Laufzeit wählen. Und wer einen größeren Teil des Wohnkredits schnell zurückzahlt, hat bei einer weiteren Umschuldung eine geringere Restaushaftung – und kann dann bei einer möglichen Zinserhöhung die monatlichen Raten besser tragen.

Höhere Raten in Zukunft?

Bei einem Wohnkredit beträgt die monatliche Belastung zum Beispiel einige Hundert Euro. Nach einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren gibt es eine gewisse Restaushaftung. Je nachdem, wie viel von der Immobilienfinanzierung schon getilgt wurde und wie hoch das Zinsniveau dann ist, können die Raten für Bank-Kunden auch deutlich steigen. Deshalb ist es sinnvoll, viele Eigenmittel einzubringen und von Anfang an hoch zu tilgen.

Empfehlung

Bei niedrigen Zinsen ist für Kunden die Vereinbarung einer möglichst langen Zinsbindungsfrist mit der Bank vorteilhaft. Eine höhere Tilgungsrate, möglichst von mindestens drei Prozent, besser noch höher, senkt zudem das Risiko am Ende der Kreditlaufzeit. Denn dann gelten eventuell höhere Zinsen. Wer dann schon viel abbezahlt hat, kann die Raten für ein neues Darlehen dann eher finanzieren.

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