Nebenkosten kalkulieren

Nebenkosten kalkulieren

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Sämtliche Nebenkosten, die beim Kauf oder Bau Ihrer neuen Immobilie anfallen, sollten vorab gründlich kalkuliert werden. Diese Kaufnebenkosten - wie etwa Grunderwerbsteuer, gegebenenfalls Maklergebühren sowie Rechtsanwalts- oder Notarkosten - sind in ihrer Höhe nicht zu vernachlässigen, werden aber bei einem Wohnkredit häufig unterschätzt, wie unser Überblick zeigt. Sie können die Summe des Kaufpreises schnell um zehn Prozent oder mehr erhöhen.

Zur besseren Einschätzung der Nebenkosten einer Immobilienfinanzierung haben wir für Sie als Service in der folgenden Liste einen Überblick der wichtigsten Faktoren zusammengestellt. Zusätzlich zu Grunderwerbsteuer, Maklerprovision oder Rechtsanwalts-/Notarkosten und den Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch können durchaus noch andere Nebenkosten anfallen.

Tipp: Unsere Experten kennen sich mit allen Aspekten der Baufinanzierung aus und beraten Sie individuell. Lassen Sie sich unverbindlich zu Ihrem Vorhaben beraten.

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Nebenkosten beim Bau einer Immobilie

Grunderwerbsteuer3,5 Prozent vom Kaufpreis
Maklergebühren, falls Vermittlung über Makler3 bis 4 Prozent zzgl. Umsatzsteuer
Grundbuch-Kostenmind. 1,1 Prozent, im Falle einer Hypothekenbelastung weitere 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts, plus Gebühren bis zu 62 Euro
Rechtsanwalts- oder Notarkosten1-3 Prozent vom Kaufpreis oder Pauschalvereinbarung
Kosten für die BaugenehmigungDie Kosten sind überschaubar, unterscheiden sich aber von Bundesland zu Bundesland. In Wien z.B. hängen die Kosten der Baugenehmigung "von Art und Umfang des Vorhabens" ab. Für ein Einfamilienhaus werden "zirka 100 bis 200 Euro" von der Stadt Wien eingehoben.
AufschließungskostenAuch diese Kosten sind sehr variabel und hängen stark von der Situierung eines Baus sowie von der bewegten Baumasse und der Größe des Bauplatzes ab. Mit einer verdichteten Bebauung lassen sich die Kosten gegenüber einer "zersplitterten", lockeren Einzelhausbebauung reduzieren.
Baustrom, -wasser und -entsorgungsehr variabel, da abhängig vom tatsächlichen Verbrauch und dem anfallenden Abfall- bzw. Aushubmaterial
Bauherrenhaftpflichteinmalige Zahlung in Abhängigkeit von den Gesamtbaukosten, Mindestbeitrag ab etwa 100 Euro
Bauwesenversicherungab etwa 400 Euro, aber stark abhängig vom Leistungsumfang und einem eventuell zu vereinbarenden Selbstbehalt

Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie

Grunderwerbsteuer3,5 Prozent vom Kaufpreis
Maklerprovision bei Vermittlung über Makleretwa 3 bis 4 Prozent vom Kaufpreis zzgl. Mehrwertsteuer
Grundbuch-Kostenmind. 1,1 Prozent, im Falle einer Hypothekenbelastung weitere 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts, plus Gebühren bis zu 62 Euro
Rechtsanwalts-/Notarkosten1-3 Prozent vom Kaufpreis oder Pauschalvereinbarung
Renovierungs- und Sanierungskosten / neue Einrichtung, Möbelvariabel, abhängig vom Zustand der Immobilie und vom eigenen Anspruch

Eine Anlaufstelle zur Information über die anfallenden Nebenkosten ist auch die Hilfe-Seite des Bundesministerium für Digitalisierung und Wirtschaftsstandort.

Tipp: Mögliche Kostenfalle Aufschließungskosten

Als Käufer einer vielleicht schon Jahrzehnte alten Immobilie rechnen Sie natürlich nicht mit plötzlich anfallenden Aufschließungskosten als Nebenkosten. Schließlich sind Straße, Beleuchtung, Kanalisation, Wasser-, Strom- und Gasleitungen angelegt und die Gehsteige bereits vorhanden. Doch es lohnt sich zu prüfen, ob die Aufschließungskosten bereits vollständig abgerechnet sind. Denn in einigen Fällen sind die Aufschließungsarbeiten schon lange abgeschlossen worden, tatsächlich fehlt aber noch eine ursprünglich geplante Maßnahme oder die Gebühr wurde hierfür bis jetzt noch nicht bezahlt. So können Sie unerwartet hohe Nebenkosten treffen, obwohl Sie eine alte Bestandsimmobilie erworben haben. Erste Anhaltspunkte über den Aufschließungszustand liefert das Makler-Exposé. Dort sollte angegeben sein, ob das Grundstück nicht, teilweise oder voll aufgeschlossen ist.

Sie können aber noch mehr tun, um einen Überblick über den Kaufpreis zu gewinnen:

  • Fragen Sie den Verkäufer oder Makler und lassen Sie sich die für die Immobilie geltenden Bescheide und Zahlungsbestätigungen zu den Aufschließungskosten vorlegen.
  • Sprechen Sie mit anderen, alteingesessenen Nachbarn und fragen Sie diese nach ihren Erfahrungen mit den Aufschließungskosten.
  • Auch die Gemeinde kann Sie unterstützen. Dort kann man Ihnen zwar keine Auskunft geben, in welcher Höhe die Nebenkosten zu erwarten sind. Aber die Mitarbeiter können feststellen, ob die Aufschließungskosten für das Grundstück bereits abgerechnet worden sind.
  • Sind die Aufschließungskosten noch nicht bezahlt, können Sie über einen Preisnachlass auf den Kaufpreis verhandeln oder vereinbaren, dass der Verkäufer diese Immobilien-Nebenkosten für Sie übernimmt. Der Rechtsanwalt oder Notar kann den Kaufvertrag für das Haus entsprechend anpassen. Tragen Sie die Kosten allein, sollten Sie Ihre Baufinanzierung dahingehend anpassen.
  • Prüfen Sie auch, ob in naher Zukunft Baumaßnahmen an der Straße geplant sind. Auch die Wiederherstellung durch die Baumaßnahmen beschädigter Infrastruktur wie die Erneuerung des Asphalts einer Zufahrtsstraße gehören zu den Nebenkosten von Immobilien. Denn auch hier kann die Gemeinde dem Eigentümer die Kosten in Rechnung stellen.

Nebenkosten nach dem Immobilienkauf

Ein weiterer Punkt im Bereich laufende Aufwendungen für Immobilien darf ebenfalls nicht vergessen werden: die regelmäßigen Abgaben und Betriebskosten nach dem Immobilienkauf. Diese Nebenkosten fallen zusätzlich zur monatlichen Wohnkreditrate für die Immobilienfinanzierung an.

Je nach Haus oder Wohnung können diese Belastungen sehr unterschiedlich ausfallen, sind aber für die Immobilienfinanzierung von Bedeutung. Als Besitzer eines Eigenheims zahlen Sie die verschiedenen laufenden Aufwendungen direkt an die Gemeinde bzw. deren Dienstleister. Bei einer Eigentumswohnung fallen die laufenden Betriebskosten (z.B. für die Hausreinigung und die Energiekosten von Gemeinschaftsflächen) an, und es sind in Abstimmung mit den anderen Eigentümern auch Rücklagen zu bilden. Es ist sinnvoll, sich vor dem Immobilienkauf eine Übersicht über die laufenden Aufwendungen für das entsprechende Objekt zu verschaffen. Insbesondere die Heizkosten können stark schwanken. Während eine Wohnung oder ein Haus bei gutem Bauzustand nur wenig Energie benötigt, können andere Immobilien weniger effizient sein.

Bitten Sie den Makler vor dem Immobilienkauf um die Möglichkeit, Einsicht in die entsprechenden Unterlagen zu nehmen. Schließlich müssen Sie die laufenden Kosten und die Immobilienfinanzierung dauerhaft bedienen können. Der folgende Überblick zeigt, welche Kosten Sie als Eigentümer zusätzlich zur Immobilienfinanzierung tragen müssen:

  • Einmalig nach dem Erwerb von Haus oder Wohnung fallen Umzugskosten an. Dieser Posten sollte nicht unterschätzt werden.
  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung
  • Abwasser, inkl. Regenwasser
  • Heizkosten, inkl. Betriebsstrom für die Heizungsanlage sowie Reinigung und Wartung
  • Warmwasser, inkl. Reinigung und Wartung
  • Straßenreinigung
  • Müllbeseitigung
  • Außenbeleuchtung
  • Rauchfangkehrer
  • Gebäudeversicherung
  • Privat-Haftpflichtversicherung für Eigenheimbesitzer oder Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
  • Kosten für den Fernseh- und Radioempfang

Bei Vermietung kann ein Großteil der laufenden Aufwendungen auf den Mieter umgelegt werden.

Sparen als Teil der Kosten im Zusammenhang mit einer Immobilie

Mit der Bedienung des Immobilienkredits allein ist es nicht getan. Für eventuell notwendige Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen sollte der Eigentümer ebenfalls ab dem Einzug in die Wohnung oder das Eigenheim Geld ansparen. Schließlich dauert eine Immobilienfinanzierung meist unabhängig vom Kaufpreis viele Jahre. In dieser Zeit werden wahrscheinlich Arbeiten für mehrere Tausend Euro anfallen. Experten wie Makler raten dazu, von Beginn an Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben zu bilden.

Als Faustregel für selbst bewohnte Immobilien gilt: Sparen Sie bei einem Neubau mindestens 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat an - besser mehr, falls das für Sie möglich ist. Für eine Immobilie mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet das zusätzliche Nebenkosten von zumindest 840 Euro pro Jahr für die Bildung von Rücklagen. Für eine ältere Immobilie sparen Sie besser einen Euro pro Quadratmeter und Monat. Je nach Zustand von Bausubstanz und technischen Anlagen kann auch ein höherer Betrag sinnvoll sein. Für eine Immobilie mit 140 Quadratmetern Wohnfläche kommen so zusätzliche Aufwendungen von mindestens rund 1.680 Euro jährlich zu den Ausgaben für die Baufinanzierung sowie für Verbrauch, Abgaben und Versicherungen hinzu.

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