Orientierung im Gebühren-Dschungel

Orientierung im Gebühren-Dschungel

Sparschwein

Es ist eine wirkliche Herausforderung, den Kopf angesichts der zahlreichen Gebühren, Abgaben und Steuern nicht zu verlieren, die in Zusammenhang mit dem Kauf, der Miete oder auch dem Bau einer Immobilie samt Nebenkosten fällig werden. Überblick geben neben den behördlichen Beratungsstellen auch die Kreditgeber, die natürlich großes Interesse daran haben, dass ihre Kunden sich über die anstehenden Ausgaben für ihre Immobilien - ob Grundstück, Haus oder Wohnung - im Klaren sind.

Interhyp hat fast 20 anfallende Posten recherchiert und gibt Überblick, was beim Kauf bzw. der Finanzierung in Zusammenhang mit der Kauf-Vertragserstellung, bei der Weitervermietung und einer allfälligen Hypothekenbelastung zu berücksichtigen sind. Angefangen von der Grunderwerbsteuer über die mitunter in zweifacher Hinsicht anfallende Grundbucheintragungsgebühr und Honorare für Immobilienmakler bis hin zu Sachverständigenkosten gibt unser Ratgeber Auskunft.

Kaufverträge

1. Grunderwerbssteuer (für den Käufer): Sie fällt in der Höhe von 3,5 Prozent vom Kaufpreis an.

2. Immobilien-Ertragssteuer (für den Verkäufer): Ob diese zu bezahlen ist und in welcher Höhe sie fällig wird, ist im Einzelfall zu beurteilen. In der Regel unterliegen Erträge aus der Veräußerung von Immobilien jedenfalls der Einkommenssteuerpflicht und sind dem Finanzamt gegenüber offenzulegen.

3. Grundbucheintragungsgebühr: Ihre Höhe beträgt 1,1 Prozent vom Wert des Kauf-Geschäfts. Im Falle einer Hypothekenbelastung des Grundstücks und/oder der darauf stehenden Immobilie kommen dazu noch weitere 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts, plus eine Fix-Gebühr (vgl. dazu auch Punkt 13).

4. Barauslagen für eventuell notwendige Beglaubigungen: Deren Höhe ist den jeweils geltenden Tarifen des Notariats bzw. der Gerichte zu entnehmen.

5. Kosten der Vertragserrichtung: Auch hier sind die jeweils gültigen Tarife des Urkundenerrichters bzw. dessen Berufsvertretung (Notariats- oder Rechtsanwaltskammer) zu studieren. (Hinweis: Für den Verkäufer können Gebühren für eine eventuell geforderte Lastenfreistellung sowie für die Meldung bzw. Abführung der fälligen Immobilien-Ertragssteuer anfallen.)

6. Verwaltungsabgabe und Verfahrenskosten bei Grundverkehrs- und anderen Genehmigungsverfahren: Die anfallenden Kosten sind in den neun Bundesländern teils stark unterschiedlich geregelt und über die jeweilige Landesverwaltungsbehörde zu erfahren.

7. Allfällige Aufschließungskosten: Auch in diesem Zusammenhang wurde die Verantwortung vom Bund an die Länder übertragen und es werden je nach Gemeinde verschiedene Kosten für die Aufschließung eines Grundstücks sowie für die Anschlussgebühren vorgeschrieben.

8. Vermittlungshonorare: Immobilienmakler verrechnen für die Vermittlung von Immobilien bzw. Grundstücken eine Provision, die in der Regel vom Kaufpreis abhängt. Beim Immobilien-Kauf tritt ein Makler in einer Doppelfunktion auf, was bedeutet, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer eine Provision zahlen. Eine Obergrenze für die Höhe der Provision ist gesetzlich vorgegeben, allerdings erhöht sich dieser Betrag noch um die abzuführende Umsatzsteuer um 20 Prozent. Aktuell gelten die folgenden Rahmenbedingungen zur Ermittlung der Provisionshöhe für beide (!) Seiten:

  • Bei einem Wert bis zu 36.336,42 Euro werden 4 Prozent fällig.
  • Zwischen 36.336,42 und 48.448,58 Euro beträgt die Provision jeweils 1.453,46 Euro (exkl. Umsatzsteuer).
  • Ab einem Verkaufspreis von 48.448,58 Euro sinkt der Provisionsanspruch auf 3 Prozent.

Nähere Informationen zu den Kosten der Makler sind auch auf wohnnet.at sowie auf help.gv.at nachzulesen.

Mietverhältnisse

9. Vergebührung des Mietvertrages für Räumlichkeiten ohne Wohnzweck: 1 Prozent des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. USt.), höchstens jedoch das 18-fache des Jahreswertes. Bei unbestimmter Vertragsdauer beläuft sich die Gebühr auf 1 Prozent des dreifachen Jahresbruttomietzinses. Der Bestandgeber ist dabei verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen, dies direkt am Mietvertrag zu vermerken und die Gebühr an das zuständige Finanzamt abzuführen.

Wie bereits in Punkt 5 dargelegt, werden auch hier in der Regel Vertragserrichtungskosten fällig. Diese sind nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters (z.B. Notar) zu bezahlen.

10. Makler-Provision: Für die Vermittlung von Haupt- oder Untermieten an einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus zahlt in Ballungsräumen wie Wien oder Graz in der Regel nur der Mieter eine Provision an den Makler. Bei unbefristeten Mietverträgen für eine Wohnung oder wenn die Befristung länger als drei Jahre beträgt, liegt die Höhe bei maximal zwei Bruttomonatsmieten. Bei einer Befristung auf höchstens drei Jahre ist es maximal eine Bruttomonatsmiete, wie die Mietervereinigung erklärt. In jedem Fall kommt auch hier die Umsatzsteuer von 20 Prozent als Aufschlag dazu.

Hypothekarkredite

11. Grundbucheintragungsgebühr: Im Fall, dass eine Immobilie für die Gewährung eines Bankkredits mit einer Hypothek belastet wird, kommt eine weitere Grundbucheintragungsgebühr über 1,2 Prozent des Werts (plus einem geringen Fixum bis zu 62 Euro) dazu (vgl. dazu auch Punkt 3).

12. Änderung der allgemeinen Rangordnung für die Verpfändung: Diese Anmerkung im Grundbuch informiert über die Reihenfolge der Verfügungsrechte. Über die jeweils geltende Höhe der Eintragungsgebühr bei Gericht informiert die Hilfe-Seite des Bundesministeriums für Digitalisierung und Wirtschaftsstandort. Aktuell sind dafür 0,6 Prozent des Wertes des Rechts fällig, dazu kommt noch eine geringe Fix-Gebühr.

Bei der späteren nachträglichen Eintragung der Höchstbetragshypothek bzw. des Pfandrechtes in der angemerkten Rangordnung der beabsichtigten Verpfändung sind weitere 0,6 Prozent des Wertes des Rechts fällig.

13. Errichtung der Schuldurkunde: Für die in Zusammenhang mit der Hypothek benötigte Schuldurkunde fallen Kosten für die Dienstleistung des Urkundenverfassers an. Diese orientieren sich am Tarif der zuständigen Berufsgruppe. Die bereits in Punkt 4 dargelegten Kosten für notwendige Beglaubigungen sind auch in diesem Zusammenhang den jeweils geltenden Tarifen der Notariatskammer bzw. der Gerichte zu entnehmen.

14. Kosten für allfällige Schätzungen: Herrscht Unklarheit über den tatsächlichen Wert einer Immobilie bzw. verlangt das Kredit gebende Geldinstitut eine entsprechende Bestätigung, ist das Gutachten eines Sachverständigen einzuholen. Bei den Kosten für ein Gutachten können Sie sich an den Gebühren laut Gebührenanspruchgesetz für allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige orientieren. Laut §51 kostet z.B. das Gutachten für ein Haus (inklusive Grundstück) im Wert von 500.000 Euro genau 2.189,30 Euro. Die Sachverständigenstunde kostet zwischen 80 und 150 Euro.

Bau

Neben der bereits oben angeführten Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent vom Kaufpreis), allfälligen Makler-Gebühren und Grundbuchkosten (mind. 1,1 Prozent, im Falle einer Hypothekenbelastung weitere 1,2 Prozent), den Rechtsanwalts- oder Notarkosten, den Aufschließungskosten (vgl. Punkt 7) und diversen Versicherungen werden explizit noch folgende Gebühren bzw. Nebenkosten bei der Baufinanzierung für ein Haus fällig:

15. Baugenehmigung: Diese Kosten sind überschaubar, aber je Bundesland variabel. In Wien z.B. hängen die Kosten der Baugenehmigung "von Art und Umfang des Vorhabens" ab. Für ein Einfamilien-Haus werden "zirka 100 bis 200 Euro" von der Stadt Wien eingehoben.

16. Baustrom, -wasser und -entsorgung: Variable Beträge, die abhängig sind vom tatsächlichen Verbrauch sowie dem anfallenden Abfall- bzw. Aushubmaterial

Allfällige weitere Finanzierungskosten

17. Weitere Gebühren laut Vorschreibung des jeweiligen Finanzierungsinstitutes, etwa die Kredit-Bearbeitungsprovision (1 bis 2,5 Prozent der Kreditsumme) können fällig werden.

Tipp: Unsere Experten kennen sich mit allen Aspekten der Baufinanzierung aus und beraten Sie individuell. Lassen Sie sich unverbindlich zu Ihrem Vorhaben beraten.

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