Immobiliensuche - wertvolle Tipps

Immobiliensuche ohne Makler: Das richtige Objekt finden

Wer die richtige Immobilie gefunden hat, kann sich freuen.

Sie möchten bei der Immobiliensuche Kosten sparen und deshalb möglichst ohne Makler auskommen? Interhyp präsentiert Ihnen hier wertvolle Tipps, wie Sie Ihre neue Wohnung oder Ihr Traumhaus finden.

Tipp 1: Immobilien ohne Makler – persönliche Netzwerke nutzen

Wenn Sie wissen, wo und was Sie suchen, lohnt sich stets auch das Gespräch mit Freunden und Bekannten. Nicht alle potenziellen Verkäufer haben ihr Angebot schon über Makler oder im Netz veröffentlicht. Auch Kontakte am Arbeitsplatz können hilfreich sein.

Tipp 2: Soziale Medien wie Facebook nutzen

Eine große Reichweite bietet die Immobiliensuche über soziale Netzwerke. Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus suchen, veröffentlichen Sie die Beschreibung Ihrer Wunschimmobilie einfach auf Ihren Social-Media-Profilen. So beziehen Sie mit wenig Aufwand mehr Menschen in die Suche ein.

Tipp 3: Suche auf Immobilienportalen im Internet

Bei der Suche nach Wohnungen oder Häusern bieten Portale zur Immobiliensuche einen ersten Überblick über die Angebote in der Wunschregion und -lage. Das sind zum Beispiel:

Dort sind provisionsfreie Angebote, allerdings auch Angebote mit Maklerhonorar veröffentlicht. Ausschließlich provisionsfreie Immobilien gibt es beispielsweise bei ohnemakler.at. Provisionsfreie Neubauwohnungen direkt vom Bauträger finden Sie auch bei willhaben.at. Angebote für Wien von gemeinnützigen Bauträgern finden Sie etwa bei migra.

Tipp 4: Anzeige im Suchgebiet verteilen

Heften Sie einfach in Ihrem Zielgebiet Zettel mit Ihren Kontaktdaten und der Beschreibung Ihrer Traumwohnung oder Ihres Traumhauses (Wunschgröße in m², Zahl der Zimmer, Balkon oder Garten, Ausstattung, wann Sie kaufen möchten, etc.) an umstehende Bäume oder Laternen und in Supermärkten am schwarzen Brett.

Wichtig: Sinnvoll ist, schon vor der Objektsuche zu wissen, welches Budget überhaupt zur Verfügung steht. Interhyp bietet deshalb eine kostenlose VorausBeratung an.

Zur VorausBeratung

Die Kaufpreise am jeweiligen Immobilienmarkt

Um ein Gefühl für die Preise auf dem örtlichen Immobilienmarkt zu bekommen, sind aktuelle Marktdaten sehr hilfreich – insbesondere, wenn Sie geeignete Immobilien ohne Makler finden möchten. Lesen Sie hier einige Tipps, wie Sie sich kostengünstig mit den Preisen vertraut machen.

Tipp 1: Immobilienpreisspiegel

Die Statistik Austria veröffentlicht jährlich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise von Immobilien nach Regionen. Detaillierte Informationen wie die Preise nach Bezirk, Lage und Ausstattung finden Sie im Immobilien-Preisspiegel der Wirtschaftskammer, der allerdings nicht kostenfrei zugänglich ist. Einen guten Überblick über die Quadratmeterpreise erhalten Sie auch auf immobilienscout24.at. Aufschluss über regionale Preistrends gibt die Preisentwicklung für Baugrund. Eine Übersicht finden Sie auf bodenpreise.at. Gut aufbereitet mit interaktiven Karten ist die Immobilienpreis-Datenbank von immopreise.at.

Tipp 2: Berichte von Marktteilnehmern

Das Maklerhaus RE/MAX veröffentlicht jeweils zum Jahreswechsel eine österreichweite Trendanalyse des Immobilienmarktes mit der prozentuellen Preisentwicklung von Miet- und Eigentumswohnungen sowie Häusern in den Bundesländern und Landeshauptstädten. Speziell auf Wien ist der Marktreport der Wiener Immobilienvermittler EHL und BUWOG zugeschnitten, der die Preise für Eigentumswohnungen in Wien auf Bezirksebene darstellt.

Wertermittlung der gefundenen Immobilie

Ein einfacher Weg, um pauschal einen ungefähren Preis für eine Immobilie zu ermitteln, ist folgende Faustformel:

Marktüblicher Quadratmeterpreis multipliziert mit Quadratmeter-Anzahl der Immobilie.

Zudem gibt es Online-Rechner von verschiedenen Anbietern. Für Einfamilienhäuser bietet die s-Bausparkasse etwa einen kostenlosen Online-Marktcheck an. Einen einfachen Kalkulator finden Sie auf privatimmobilien.at.

Eine deutlich präzisere Einschätzung geben Verkehrswert-Gutachten von staatlich geprüften Immobilientreuhändern oder allgemein beeidet und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen. Bei den Kosten für ein Gutachten können Sie sich an den Gebühren laut Gebührenanspruchsgesetz für gerichtlich beeidete Sachverständige orientieren. Laut §51 kostet z.B. das Gutachten für ein Haus (inklusive Grundstück) mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro genau 2189,30 Euro. Generell orientiert sich das Honorar des Sachverständigen bei Bewertung des Verkehrswertes am ermittelten Verkehrswert und dem Aufwand in Arbeitsstunden.

Immobiliensuche über Makler

Ein Makler hilft Ihnen dabei, die Wunschimmobilie zu finden und kennt in der Regel auch die ortsüblichen Preisspannen bei Immobilien. Sie sollten Ihren Makler jedoch sorgfältig auswählen. Die folgenden Punkte können Ihnen dabei helfen, einen potenziellen Makler richtig einzuschätzen:

  • Qualifikationen abfragen: Der Maklerberuf ist in Österreich ein reglementiertes Gewerbe, wofür ein einschlägiges Universitäts- oder Fachhochschulstudium beziehungsweise eine Befähigungsprüfung absolviert werden muss. Im Onlineverzeichnis der bei der Wirtschaftskammer registrierten Firmen können Sie einen Makler, den Sie kontaktieren möchten, rasch auf seine Gewerbeberechtigung überprüfen. Einige Makler verwenden den Berufsausweis der Immobiliencard, mit welcher der Makler die Gewerbeberechtigung und Qualifikation durch einen Lichtbildausweis des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer beim Kunden nachweist.
  • Referenzen: Scheuen Sie sich nicht zu fragen, welche Referenzen für die Immobiliensuche Ihr Makler vorweisen kann. Über die Vorlage von bereits abgeschlossenen Projekten erkennen Sie leicht, welche Art von Immobilien dieser Anbieter bisher bevorzugt vermittelt hat.
  • Leistungsangebot erfragen: Erkundigen Sie sich genau, welche Leistungen Ihr Makler anbietet. Welche Aufgaben übernimmt er selbst? Zu welchen Fragen zieht er externe Fachleute hinzu?
  • Vorgehensweise abfragen: Lassen Sie sich genau erklären, wie der Makler vorgehen wird, um Ihre Traumimmobilie zu finden. Ein guter Makler kennt den Markt vor Ort und kann Sie ausführlich beraten.

Tipp: Mit einem Finanzierungskonzept in der Tasche lässt sich der Verkäufer einer Immobilie besser überzeugen. Interhyp bietet deshalb eine kostenlose VorausBeratung an.

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Weitere Informationen:

Maklervertrag

Bei einem Maklervertrag ist keine Schriftform vorgeschrieben, jedoch muss der Makler dem Auftraggeber unverzüglich nach Abschluss des Maklervertrages eine schriftliche Bestätigung über die wesentlichen Vertragsinhalte übergeben. Um einem möglichen späteren Rechtsstreit vorzubeugen, sollten Sie jedoch gleich einen schriftlichen Vertrag aufsetzen. Dieser sollte unter anderem folgende Punkte beinhalten:

  • Objektdaten, z.B. gewünschte Größe, Zimmeranzahl, Sonderausstattung
  • Laufzeit des Vertrags
  • Provisionshöhe und Fälligkeit
  • Tätigkeitsumfang des Maklers

Achten Sie darauf, dem Makler nicht ungewollt einen Alleinauftrag zu erteilen. Das hat zwar den Vorteil, dass der Anbieter verpflichtet ist, sich in angemessener Weise für Ihr Anliegen einzusetzen. Entdecken Sie in dieser Zeit allerdings Ihre Traumimmobilie im Portfolio eines Mitbewerbers, bleiben Sie an den Maklervertrag und dessen Provisionsvereinbarung gebunden. Aber auch die Nutzung mehrerer Makler hat ihre Tücken (siehe unten).

Maklerprovision

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, verrechnen Makler für die Vermittlung eines Objekts bzw. eines Grundstücks eine Provision, die von der Höhe des Kaufpreises und der etwaig vom Käufer übernommenen Verpflichtungen, den Hypotheken und sonstigen geldwerten Lasten sowie den Haftungsübernahmen abhängt. Beim Immobilien-Kauf tritt ein Makler in einer Doppelfunktion auf, was bedeutet, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer eine Provision zahlen. Eine Obergrenze für die Höhe der Provision ist gesetzlich vorgegeben, allerdings erhöht sich dieser Betrag noch um die abzuführende Umsatzsteuer von 20 Prozent. Aktuell gelten die folgenden Rahmenbedingungen zur Ermittlung der Provisionshöhe für beide (!) Seiten:

Maximale Höhe der Provision in Abhängigkeit des Kaufpreises und der etwaig vom Käufer übernommenen Verpflichtungen, den Hypotheken und sonstigen geldwerten Lasten:

WertProvision
bis 36.336,42 Euro4 Prozent des Wertes
von 36.336,42 Euro bis 48.448,51 Euro1.453,46 Euro
über 48.448,51 Euro3 Prozent des Wertes

Tipp: Es ist durchaus sinnvoll, mit dem Vermittler über die Provisionshöhe zu verhandeln, da lediglich die maximale Höhe der Provision gesetzlich geregelt ist.

Bei Mietwohnungen gilt die zweifache Bruttomonatsmiete als Provisionsobergrenze (eine Monatsmiete bei mindestens dreijährig befristeten Verträgen). Achtung: Sollte Ihnen als Mieter in Ballungsräumen wie in Wien oder Graz eine Provision von drei Monatsmieten in Rechnung gestellt werden, haben Sie auch nachträglich die Möglichkeit, die überhöhte Maklerprovision einzuklagen. In der Regel wird die Provision dem künftigen Mieter aufgeschlagen. Die Provision wird üblicherweise nach Abschluss des Mietvertrages gezahlt.

Vermeiden Sie doppelte Provisionszahlungen

Besonders in Ballungsräumen wie in Wien oder Graz sowie in sehr teuren Wohngegenden wie in Salzburg könnte es sinnvoll sein, verschiedene Maklerbüros mit der Immobiliensuche zu beauftragen, um möglichst viele am Markt befindliche Wohnungen oder Häuser zu sehen. Aber Achtung: Schlagen Ihnen mehrere Makler das gleiche Objekt vor, wird im Fall eines Kaufs die Provision schlimmstenfalls mehrfach fällig. Diese Situation vermeiden Sie durch Klärung im Vorfeld, indem Sie den zweiten Makler bereits vor Abschluss eines Maklervertrages über weitere bestehende Maklerverträge aufklären.

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