Preisverhandlung und Wertermittlung beim Hauskauf

Preisverhandlung beim Hauskauf

Mann telefoniert mit Makler

Sie haben das Haus oder die Wohnung Ihrer Träume im Auge, aber der Kaufpreis laut Inserat ist höher als Ihr Budget? Dann müssen Sie als Käufer gegenüber dem Besitzer bzw. Makler Geschick beim Verhandeln beweisen. Wir geben Ihnen sieben Tipps, mit denen Sie sich gut auf die Suche und den Kauf beziehungsweise die Finanzierung von Haus und Grundstück vorbereiten können, und möglichst den Wunschpreis erhalten.

Die Nachfrage nach Immobilien ist ungebrochen groß. Wobei auf Angebote in begehrten Lagen der größeren Städte häufig sehr viele Interessenten auf ein Haus kommen und in ländlichen, schlecht angebundenen Regionen die Nachfrage oft deutlich geringer ist. So können Sie als Käufer Ihren Verhandlungsspielraum beim Makler und den möglichen Kaufpreis für eine Immobilie gut abschätzen.

Tipp 1: Nachfrage analysieren

Wie groß der Spielraum zum Verhandeln für ein Haus ist, hängt entscheidend von der Nachfrage ab. Bei vielen Interessenten ist die Verhandlungsposition des Verkäufers beziehungsweise Maklers sehr gut. Dann sind Preisnachlässe eher unwahrscheinlich. Durch die Immobiliensuche gewinnen Käufer bereits ein gutes Gefühl dafür, wie beliebt Wohnungen und Häuser im Suchgebiet sind. Wenn der Verkäufer einen Makler für sein Haus beauftragt hat, fragen Sie diesen Makler nach der Anzahl der Interessenten. Auch die Dauer wie lange das Haus bereits am Markt ist, kann Aufschluss über die Attraktivität des Objekts und das dafür zu bezahlende Geld geben.

Tipp 2: Genaue Wertermittlung der Immobilie

Um das allgemeine Preisniveau in Ihrem Suchgebiet gut abzuschätzen und die Basis für eine Finanzierung der Immobilie zu ermitteln, bieten sich Ihnen als Käufer folgende Infoquellen an:

  • die Übersicht "Immobilienpreise in Österreich" nach Bezirken, auf Immobilienscout24
  • die Immobilienpreis-Datenbanken sowie z.B. der Wohnpreisspiegel von s-Real

Wollen Sie ein Haus kaufen und das Verhandeln des Preises steht an, kann auch ein Verkehrswert-Gutachten durch einen professionellen Gutachter erstellt werden, der vor allem die Bausubstanz der Immobilie näher unter die Lupe nimmt. Bei den Kosten für ein Gutachten können Sie sich an den Gebühren laut Gebührenanspruchgesetz für gerichtlich beeidete Sachverständige orientieren. Laut §51 kostet z.B. das Gutachten für ein Haus (inklusive Grundstück) im Wert von 500.000 Euro genau 2189,30 Euro. Die Sachverständigenstunde kostet rund EUR 150. Wird in diesem Verfahren beispielsweise ein größerer Instandhaltungsrückstau festgestellt, kann dies zu hohen Preisnachlässen für ein Haus führen.

Tipp 3: Protokolle der letzten Eigentümerversammlung prüfen

Für Käufer einer Wohnung ist es ratsam, sich mindestens die letzten drei Protokolle von Eigentümerversammlungen genau durchzulesen, und erst dann zu verhandeln. Dabei sollten Sie besonders gut auf folgende Punkte achten, um nicht zu viel Geld zu bezahlen:

  • Sind Reparaturen oder Sanierungen im Haus geplant und wie viele Geldmittel stehen hierfür aktuell auf der Rücklage des Hauses zur Verfügung?
  • Welche Interessen haben einzelne Immobilien-Miteigentümer?
  • Gibt es Bewohner im Haus, die bei der Einzahlung der laufenden Betriebskosten und/oder den Ansparungen für die Rücklage säumig sind?

Tipp 4: Argumente sammeln

Um den Kaufpreis für ihr Traum-Haus zu senken, benötigen Käufer im Gespräch mit dem Makler gute Argumente. Fündig werden Sie zum Beispiel bei der Prüfung der Lage:

  • Gibt es in der Nähe der Immobilie Kindergärten und Schulen?
  • Wo sind die nächsten Einkaufsmöglichkeiten?
  • Hat die Gegend als "sozialer Brennpunkt" einen schlechten Ruf?

Aber auch beim Zustand der Immobilie lohnt es sich, gut hinzuschauen:

  • Muss bald Geld in die Hand genommen werden, um die Heizung im Haus zu erneuern?
  • Gibt es Bleirohre, die ausgetauscht werden müssen?
  • Gibt es feuchte Räume oder Keller?
  • Sind die Fenster nur einfach verglast (Heizenergie-Verlust im Winter)?

Für die anfallenden Haus-Reparaturen sollten Sie möglichst vorab Kostenvoranschläge einholen. So können Sie als Käufer gut verhandeln und den Preis senken. Aber auch eine unvorteilhafte Ausstattung wie:

  • fehlender Garten,
  • kein Balkon,
  • kein PKW-Stellplatz oder
  • kein Aufzug

ist ein Argument für einen niedrigeren Preis in der Verhandlung.

Tipp 5: Eine Obergrenze für Ihren Angebotspreis definieren

Bereits im Vorhinein sollten Sie den Preis definieren, mit dem Sie in das Gespräch mit dem Verkäufer beziehungsweise Makler starten - genau so sollten Sie Ihre Obergrenze für die Immobilie festlegen. Diese orientiert sich natürlich daran, was in puncto Finanzierung machbar ist. Mit einem vorgeprüften Finanzierungs-Konzept lässt sich auch der Verkäufer einer Immobilie gut überzeugen. Dabei hilft Ihnen die kostenlose Interhyp-VorausBeratung.

Tipp 6: Gesprächsart planen

Auf die Vorbereitungsphase folgt die tatsächliche Preisverhandlung. Der Haus-Kauf kann nun zusammen mit dem Makler besiegelt werden. In der Regel verhandeln Käufer und Verkäufer persönlich, da es schließlich um eine größere Summe Geld geht. Wer von sich weiß, dass er in solchen Situationen eher unsicher und nervös ist, könnte auch ein Telefonat vereinbaren. Oft haben Käufer per Telefon auch weniger Hemmungen, um den Preis der Immobilie zu verhandeln.

Tipp 7: Kaufnebenkosten senken

Bei der Preisverhandlung sollten die Kaufnebenkosten für ein Haus nicht vergessen werden. Ein großer Posten ist die Grunderwerbsteuer, die in Österreich bei 3,5 Prozent des Grundstückswerts liegt. Der Grundstückswert kann nach dem Pauschalwertmodell (§53 Abs 2 des Bewertungsgesetzes) oder einem geeigneten Immobilienpreisspiegel berechnet werden. Einen günstigeren Steuertarif gibt es, wenn das Geschäft unter nahen Verwandten ("im Familienverband") abgewickelt wird. Geld sparen kann man auch bei der Provision für den Makler. Es ist zwar üblich, dass die Kaufnebenkosten komplett vom Käufer übernommen werden, in Stein gemeißelt ist diese Regel jedoch nicht. So können Sie mit dem Verkäufer, während Sie um den Kaufpreis verhandeln, auch vereinbaren, dass er einen Teil Ihrer Makler-Provision übernimmt.

Tipp: Unsere Experten kennen sich mit allen Aspekten der Baufinanzierung aus und beraten Sie individuell. Deshalb sichern Sie sich jetzt einen Termin für ein persönliches Gespräch mit Ihrem Interhyp-Berater.

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Immobilien richtig bewerten

Mehrfamilienhäuser

Wenn Ihre Immobiliensuche erfolgreich war, stellt sich eine Frage: Ist die Immobilie wirklich das Geld wert, das sie kostet? Immerhin kann die Freude am Haus-Kauf ordentlich getrübt werden, wenn man im Nachhinein feststellt, der Makler-Einschätzung zu sehr vertraut und (deutlich) über dem Marktpreis bezahlt zu haben.

Vor allem bei einem eventuellen Weiterverkauf kann für den Käufer am Ende der Suche ein Verlustgeschäft stehen. Sie können den Wert einer Immobilie zum Beispiel über Sachverständige ermitteln lassen oder eine Online-Wertermittlung nutzen.

Wertermittlung online

Eine Garantie dafür, keiner betrügerischen Absicht des Haus-Vorbesitzers oder eines Maklers zum Opfer zu fallen und Geld zu verlieren, gibt es natürlich nicht. Jedoch lässt sich aufgrund von entscheidenden Angaben wie z.B. Größe, Zustand, Bauweise, Ausstattung sowie Infrastruktur etc. sehr gut wertvolle Hilfe zum Verhandeln eines fairen Preises im Internet finden.

So bietet etwa Immobilienscout24 eine Suche, die Immobilienpreise nach Bezirken in ganz Österreich einordnet. Aber auch Immobilienpreis-Datenbanken oder der Wohnpreisspiegel von s-Real sind als Quelle für Ihre Suche gut geeignet.

Sachverständigen-Gutachten

Ein Sachverständiger ist durch seine Expertise befähigt, den marktgerechten Preis einer Immobilie anhand verschiedener Faktoren festzustellen. Natürlich kostet das im Gegensatz zur Online-Wertermittlung deutlich mehr Geld. Dafür ist aber das Ergebnis der Bewertung auch viel aussagekräftiger. Bei eventuell auftretenden Rechtsstreitigkeiten ist z.B. ein allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter anerkannter Sachverständiger auch gut in der Lage, mit seinem Gutachten für Klarheit und die Grundlage für ein Gerichtsurteil zu sorgen.

Für dieses so genannte Verkehrswert-Gutachten wird am Haus v.a. die Bausubstanz näher unter die Lupe genommen. Bei den Kosten für ein Gutachten können Sie sich an den Gebühren laut Gebührenanspruchsgesetz für gerichtlich beeidete Sachverständige orientieren. Diese sind ein verhältnismäßig kleiner, aber dennoch bei der Finanzierung zu berücksichtigender Posten.

Tipp: Haben Sie als Käufer ein günstiges Objekt gefunden, zum Beispiel ein Haus aus einer Zwangsversteigerung, sollten Sie nicht automatisch mit günstigeren Zinsen wegen eines niedrigen Finanzierungsanteils rechnen. Bei Zwangsversteigerungen stehen diese Immobilien oft schon für 50 Prozent des Verkehrswertes zum Verkauf. Bei der Finanzierung des Immobilienkaufs wird jedoch nicht mit dem höheren Verkehrswert gerechnet, sondern mit dem tatsächlichen Kaufpreis für ein Haus. Wenn Sie diesen zur Hälfte finanzieren lassen - also z.B. die 35 Prozent vom Verkehrswert -, dann liegt der zu finanzierende Anteil aus Sicht des Darlehensgebers bei 50 Prozent. Das heißt: Der Anteil, der finanziert wird, ist rechnerisch höher und Sie bekommen nicht automatisch einen günstigen Zins.

Wichtig: Wer sich rechtzeitig zur Finanzierung beraten lässt, erhält Planungssicherheit. Mit einem vorgeprüften Finanzierungskonzept lässt sich auch der Verkäufer einer Immobilie besser überzeugen. Fragen Sie unverbindlich Ihre Finanzierung an.

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