Anschlussfinanzierung: Prolongation oder Umschuldung
Der richtige Weg für die Anschlussfinanzierung
Wenn ein Wohnkredit ausläuft, stehen viele Kreditnehmer vor der Entscheidung, wie es mit ihrem Kredit weitergehen soll. Denn häufig sind nach Ablauf der Zinsbindungsphase noch Restschulden vorhanden, die nicht auf einen Schlag zurückgezahlt werden können. Hier müssen Sie sich entscheiden, auf welche Weise Sie den Kredit für Ihr Haus oder die Eigentumswohnung weiterführen. Es gibt zwei Varianten einer Anschlussfinanzierung: die Prolongation (Verlängerung) des Darlehens und die Umschuldung der Finanzierung.
Bei einer Prolongation akzeptieren Sie das Angebot über die weitere Finanzierung Ihres bisherigen Kreditgebers, der bisherigen Bank für den Wohnkredit. Als Kreditnehmer unterzeichnen Sie eine neue Zinsvereinbarung und das Darlehen für die Baufinanzierung läuft mit den neuen Konditionen weiter. Üblicherweise erhalten Sie einige Zeit vor Ablauf des Fixzinszeitraumes ein neues Angebot für die Weiterführung des Wohnkredits Ihrer Bank. Als Kreditnehmer ist dieses Verfahren für Sie unkompliziert. Allerdings muss das Angebot der bisherigen Bank nicht immer das günstigste sein. Darum sollten Sie bei Ablauf der Zinsbindung verschiedene aktuelle Angebote für Wohnkredite sorgfältig vergleichen und eventuell umschulden.
Was ist eine Umschuldung?
Bei einer Umschuldung schließen Sie einen Immobilienkredit über die Restschuld mit einem neuen Kreditgeber ab, was Ihnen unter Umständen viel Geld sparen kann. Bei einer Umschuldung löst der neue Kreditgeber beim Auslaufen der Zinsbindung das Darlehen ab und erhält im Gegenzug die grundbücherliche Höchstbetragshypothek an der Liegenschaft als Kreditsicherheit. Bei Umschuldungen fallen für die Grundschuldabtretung Beglaubigungskosten und Grundbuchgebühren an, die allerdings mit den Zinsvorteilen des neuen Hypothekarkredits in der Regel mehr als ausgeglichen werden.
Schon bei einem Zinsvorteil von wenigen Zehntelprozenten kann die Zinsersparnis für die neue Finanzierung höher sein als die Gebühren. Zum Beispiel kostet bei Umschuldungen die Abtretung einer Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro knapp 200 Euro. Die Abtretung regeln die Kreditinstitute unter sich, als Darlehensnehmer müssen Sie nichts weiter veranlassen.
Bei Umschuldungen des Immobilienkredits vor Ende der Zinsbindungsfrist kann eine Pönale fällig werden. Diese beträgt zwischen einem und fünf Prozent und berechnet sich nach dem Betrag, den Sie vorzeitig (vor Laufzeitende) an den alten Kreditgeber zurückzahlen. Bei Verträgen, die nach dem 11.6. 2010 abgeschlossen wurden, beträgt die Pönale maximal ein Prozent.
Tipp: Überlegen Sie gerade, welche Option für Ihre Finanzierung die beste ist? Unsere Experten stehen Ihnen gerne als kompetente Ratgeber zur Seite.
Grundsätzlich gilt: Je höher die Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung, desto mehr Geld können Sie bei der Umschuldung zu einem günstigeren Kreditangebot sparen. Ist der noch offene Kreditbetrag bei Ablauf der Zinsbindung hingegen recht gering, lohnt sich ein Wechsel zu einer anderen Bank für die restliche Laufzeit wohl kaum.
Das Einsparungspotenzial einer Umschuldung
Ein Großteil der heimischen Wohnkredite sind entweder Bauspardarlehen oder Hypothekarkredite, bei denen sich die Banken zur Absicherung jeweils ins Grundbuch eintragen. In Zeiten der Hochzinsphasen lohnte sich etwa der Abschluss eines Bauspardarlehens mit Fixverzinsung und einer Obergrenze für Zinsen bei 6 Prozent. Jetzt, in der Niedrigzinsphase kann ein Wechsel eine Menge Geld sparen: Laut dem Verein für Konsumenteninformation kann eine Umschuldung bei einer Kreditsumme von 180.000 Euro und 30 Jahren Laufzeit zwischen 26.000 bis 43.000 Euro Ersparnis bringen.
Weiteres Beispiel: Kreditnehmer, die im Herbst 2013 einen Wohnkredit mit fünfjähriger Sollzinsbindung abgeschlossen haben, können durch eine Umfinanzierung den Zinssatz für ihr Eigenheim um rund die Hälfte reduzieren. Gleichzeitig sparen Sie viele Jahre, denn das Darlehen ist schneller komplett getilgt. Diese Werte gelten selbstverständlich auch für Kredite zur Umschuldung einer Eigentumswohnung.
Die aktuelle Phase mit sehr niedrigen Zinsen lädt zum Umschulden geradezu ein. Holen Sie am Ende der Zinsbindungsfrist unbedingt Angebote von mehr als einer Bank ein. Unter Umständen kann sich sogar das Umschulden durch eine vorzeitige Kündigung mit Vorfälligkeitsentschädigung (Pönale) rechnen und Sie sparen am Ende sogar noch Kosten ein. Lassen Sie sich kostenlos und unabhängig bei Interhyp beraten.
So funktioniert die Prolongation
Drei Monate, bevor der Wohnkredit ausläuft, erhalten Kreditnehmer ein Prolongationsangebot ihrer Bank. Als Kreditnehmer haben Sie zudem die Option, einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot bei der Bank anzufordern. Sind Sie mit den angebotenen Bedingungen einverstanden, müssen Sie lediglich eine neue Vereinbarung zur Finanzierung Ihres Immobilienkredits unterzeichnen. Bestandteil der Vereinbarung ist die Festlegung eines neuen Zinssatzes und einer Laufzeit, die Tilgung kann in unveränderter Höhe bestehen bleiben. Sie können die Tilgung für das Darlehen auch erhöhen, zum Beispiel um schneller schuldenfrei zu werden. Häufig übersenden Ihnen die Banken aktuelle Angebote für den Wohnkredit mit verschiedenen Sollzinsbindungen. Ist der Zinssatz günstig, kann eine längere Fixzinsbindung sinnvoll sein.
So funktioniert die Umschuldung
Bei einer Umschuldung wechseln Sie mit Ihrem Darlehen für die Anschlussfinanzierung zu einem anderen Kreditinstitut. Motivation für den Wechsel sind in der Regel niedrigere Zinsen für den Anschlusskredit. Für die Finanzierungszusage müssen Sie bei der neuen Bank zunächst einige Unterlagen einreichen.
Unterlagen
Einkommensunterlagen (Einkommensteuerbescheid, aktuelle Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate)
aktueller Grundbuchauszug des Objektes
Objektunterlagen über die Immobilie
Nachweis über geplante oder durchgeführte Sanierungen
Darlehensvertrag des alten Kreditgebers
Kreditrestschuldbestätigung zum Ablösetermin
Haben Sie den Kreditvertrag für die Baufinanzierung bei Ihrem neuen Anbieter unterzeichnet, klären die Banken die Details zur Abtretung der Grundschuld und die Ablösung üblicherweise untereinander. Als Kreditnehmer müssen Sie bei Umschuldungen üblicherweise nicht weiter aktiv werden.
Vor- und Nachteile im Überblick
Im Folgenden haben wir jeweils Vor- und Nachteile von Prolongation und Umschuldung beim Immobilienkredit für Sie zusammengefasst.
Prolongation
Vorteile:
bequeme Abwicklung
keine erneute Vorlage von Immobilien- oder Bonitätsunterlagen notwendig
nach Unterzeichnung der Vereinbarung ist die Prolongation erledigt
Nachteile:
Marktvergleich kann attraktivere Konditionen für Immobilienkredite erreichen
wenig Verhandlungsspielraum für den Kreditnehmer
neuer Zinssatz unter Umständen unattraktiv
Umschuldung
Vorteile:
günstigerer Zinssatz für den neuen Hypothekarkredit
oft können Kosten eingespart werden
schnellere Entschuldung bei gleichbleibender Rate möglich
Nachteile:
Kosten für die Abtretung der grundbücherlichen Höchstbetragshypothek
mehr Initiative nötig, höherer bürokratischer Aufwand
Prüfung der Bonität und neues Immobilien-Gutachten erforderlich
unter Umständen Pönale bei vorzeitiger Umschuldung (innerhalb der Zinsbindung)
Auch wenn die Umschuldung mit einem gewissen Aufwand für den Kreditnehmer verbunden ist, sollten Sie prüfen, ob Sie mit dem Wechsel zu einer anderen Bank durch niedrigere Zinsen nicht bares Geld sparen können. Eine Umschuldung ist grundsätzlich auch möglich, wenn Sie mehrere Kredite zur Baufinanzierung haben. Bedenken Sie, dass eine Umschuldung für den Kreditnehmer normalerweise deutlich einfacher ist, als Sie es sich vorstellen. Einige Kreditinstitute bieten Kreditrechner an, wo Sie sich online einen ersten Überblick über aktuelle Kreditkonditionen verschaffen können.
Tipp: Wenn Sie die Vorteile und Kosten einer Umschuldung berechnen wollen, sollten Sie sich an einen Experten wenden. Ihr Interhyp-Berater informiert Sie gerne - fragen Sie Ihre Finanzierung unverbindlich an.
Unsere Kunden erhalten eine E-Mail, in der sie Interhyp und unsere Beratung bewerten können. Die aktuelle Note, die Sie neben der Sterne-Skala sehen, setzt sich aus 34.821 Kundenbewertungen der vergangenen zwölf Monate zusammen. Alle Befragten haben sich von Interhyp zu ihrer Baufinanzierung beraten lassen - online, telefonisch oder vor Ort.
