Annuitätendarlehen

Wer eine Immobilienfinanzierung durchführen möchte, der hat bei den meisten Banken mehrere Kreditarten zur Auswahl. So bieten einige Kreditinstitute sowohl ein Tilgungsdarlehen als auch ein endfälliges Darlehen an. Deutlich häufiger nutzen Kreditnehmer im Bereich der Wohnbaufinanzierung allerdings ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Wie dieser Immobilienkredit im Detail funktioniert, welche Eigenschaften es aufweist und worin die Vorteile für den Kreditnehmer bestehen, das möchten wir in unserem Beitrag gerne näher ausführen.

Annuitätendarlehen

Worum handelt es sich bei einem Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist das im Rahmen einer Immobilienfinanzierung mit Abstand am häufigsten genutzte Wohnkredit Die Bezeichnung „Annuität“ soll verdeutlichen, dass der Kreditnehmer das Darlehen in einer jährlichen Pauschalrate abzahlt, denn aus dem Lateinischen übernommen bedeutet „annus“ das „Jahr“. Trotzdem ist es beim Annuitätendarlehen wie bei den meisten Krediten so, dass die Kreditschuld Monat für Monat durch die Kreditrate getilgt wird.

Kennzeichnend für das Annuitätendarlehen ist daher vielmehr, dass sich die Höhe der Pauschalrate während der gesamten Laufzeit des Kredites bzw. der Zinsbindung nicht verändert. Eingesetzt werden Annuitätendarlehen ausschließlich im Zuge der Wohnbaufinanzierung sodass sich diese Kredite meistens durch die folgenden Konditionen und Eigenschaften auszeichnen:

  • Darlehenssumme: 50.000 bis über 500.000 Euro
  • Absicherung durch Eintragung einer Hypothek
  • Laufzeit: 1 bis 35 Jahre
  • Zinsbindung: 5 bis 25 Jahre

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Das wesentliche Merkmal des Annuitätendarlehens besteht darin, dass die Annuität selbst, also die monatliche Kreditrate, während der vereinbarten Laufzeit bzw. Zinsbindung stets identisch bleibt. Für den Kreditnehmer bedeutet dies eine hohe Kalkulationssicherheit, da er weiß, dass er beispielsweise in zehn Jahren die gleiche monatliche Belastung als bei Abschluss des Annuitätendarlehens hat.

Dennoch gibt es innerhalb der Pauschalrate eine Veränderung, nämlich welchen Anteil die Zinsen auf der einen und die Tilgung, also die Kapitalrückführung auf der anderen Seite haben. Da bei einem Annuitätendarlehen geleistete Tilgungen in regelmäßigen Abständen verrechnet werden, meistens monatlich oder vierteljährlich, sinkt die Aushaftung des Darlehens nach und nach. Die Zinsen werden immer nur auf die Aushaftung berechnet, sodass sich das Verhältnis von Zins und Tilgung innerhalb der Annuität im Laufe der Jahre verschiebt. So zahlt der Kreditnehmer zum Beispiel nach zehn Jahren einen deutlich höheren Tilgungsanteil, während der Anteil der Zinsen immer weiter sinkt.

Welche Vorteile haben Annuitätendarlehen?

Annuitätendarlehen sind bei den meisten Kreditnehmern im Bereich der Wohnbaufinanzierung sehr beliebt, was durchaus seine Gründe hat. Zu den wesentlichen Vorteilen des Annuitätendarlehens zählen insbesondere:

  • Planungssicherheit
  • Kalkulationssicherheit, auch bezüglich der Restschuld am Laufzeitende

Die meisten Kreditnehmer geben die hohe Planungs- und Kalkulationssicherheit als größten Vorteil des Annuitätendarlehens an. Bereits mit Abschluss des Kredites wissen Sie nämlich, wie hoch die Restschuld an einem beliebigen Zeitpunkt in der Zukunft sein wird und Sie können ferner mit Sicherheit davon ausgehen, dass die monatliche Kreditrate bis zum Ende der Fixzinsbindung nicht höher als vereinbart ausfallen wird.

Einzige Ausnahme wäre ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen, denn dann könnte die Bank den Zinssatz anpassen und somit auch erhöhen. Da in der aktuellen Niedrigzinsphase jedoch in einigen Fällen Annuitätendarlehen mit Zinsfixierung bzw. in Österreich begrenzter Laufzeit empfehlenswert sind, kommt dieser mögliche Nachteil in der Praxis selten zum Tragen.

Welche Nachteile hat das Annuitätendarlehen?

Beim Annuitätendarlehen überwiegen zwar die Vorteile, aber dennoch sollten Sie ebenfalls mögliche Nachteile kennen. Dazu zählen insbesondere die folgenden zwei negativen Aspekte:

  • Vorzeitige Rückzahlungen in der Fixzinsphase nur bedingt möglich
  • Risiko der Zinsänderung nach Fixzinsphase

Die zwei genannten Nachteile haben Sie allerdings nicht nur speziell beim Annuitätendarlehen, sondern bei den meisten alternativen Finanzierungsvarianten ebenfalls. Daher lässt sich bei der Gegenüberstellung von Vor- und Nachteilen eindeutig festhalten, dass die Vorzüge bei Annuitätendarlehen überwiegen.

Auf Konditionen beim Annuitätendarlehen achten

Beim Annuitätendarlehen ist der zu zahlende Zinssatz natürlich für den Kreditnehmer die wichtigste Kondition. Darüber hinaus gibt es allerdings noch weitere Vertragskonditionen, die Sie unbedingt achten sollten. Dazu gehören in erster Linie:

  • Pönalfreie Sondertilgungen
  • Laufende Kreditnebenkosten
  • Einmalige Kreditnebenkosten
  • Kombination bzw. Einbindung von Wohnbauförderungsdarlehen

Besonders interessant sind mögliche Sondertilgungen während der Laufzeit. Grundsätzlich darf die Bank eine Pönale/Strafgebühr berechnen, wenn Sie Sondertilgungen über den vereinbarten Freibetrag leisten. Meistens sind die Kreditgeber allerdings zu einem Kompromiss bereit, indem sie zum Beispiel genehmigen, dass bis zu 10.000 EUR pro Jahr kostenfrei sondergetilgt werden können.

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