Hypothekarkredit

Viele haben den Traum vom Eigenheim am Land. Die meisten benötigen dazu eine Finanzierung, denn steigende Immobilienpreise führen nicht selten dazu, dass das vorhandene Sparguthaben gerademal für die Nebenkosten beim Kauf ausreicht. Häufig wird daher eine Finanzierung über einen Hypothekarkredit gemacht. Was Sie dazu wissen und worauf Sie dabei achten sollten, lesen Sie hier.

Hypothekarkredit

Was ist eine Hypothek bzw. ein Pfandrecht?

Wer einem anderen Geld leiht, möchte dafür zwei Dinge haben: Zinsen und Sicherheiten. Da fällt in der Finanzierung von Liegenschaften, Eigentumswohnungen oder Grundstücken mit Häusern darauf dann meist das Wort: „Hypothek“. Darunter versteht man ein Pfandrecht, das dazu dient, die Forderung – also der Kredit – abzusichern. Das heißt, der Kreditgeber also etwa eine Bank, sichert sich durch eine Hypothek „das Recht“ auf ein Grundstück bzw. eine Liegenschaft. Dieses Recht muss eingetragen bzw. hinterlegt werden, und das erfolgt durch die Eintragung der Hypothek in das Grundbuch. Dort sind alle Forderungsbeträge, die auf einer Liegenschaft „lasten“, wie man das nennt, eingetragen.

Auch die Gläubiger sind hier angeführt. Das hat einen großen Vorteil: Wenn Sie sich für eine konkrete Liegenschaft interessieren, können Sie über eine Online-Abfrage des Grundbuchs kostenpflichtige Informationen erheben lassen. Hier sieht man auf einen Blick, welche Lasten auf der Liegenschaft gegeben sind. Nachteil: Nicht immer ist alles exakt zu erkennen. Beispiel: Ein Schuldner hat sein Darlehen aufgestockt, aber die Bank – warum auch immer – auf den weiteren Eintrag ins Grundbuch verzichtet. Dann könnte die Liegenschaft höher belastet sein, als man erkennen kann. Doch das prüft ohnedies der Notar vorab. Wird das Wunschobjekt zu einem bestimmten Preis „lastenfrei“ angeboten, müssen jedenfalls mit diesem Betrag alle Schulen getilgt sein.

Tipp: Was sagt das Grundbuch über den tatsächlichen Wert der Liegenschaft aus?

Einiges, aber nicht alles! Banken sichern sich in der Regel ein Pfandrecht (nach einer Bewertung des Objekts), das sich am realistischen und schnell zu erzielenden Verkaufswert – etwa im Rahmen einer Versteigerung – orientiert. Dieser Wert liegt zumeist deutlich unter dem Verkehrswert, der aktuell für das Objekt bezahlt würde. Bei einem Hypothekarkredit kann daher nicht der volle Wert der Immobilie als Pfand eingesetzt werden.

Wo liegen die Unterschiede zwischen Hypothekarkredit und Bauspardarlehen?

Hypothekarkredite und Bauspardarlehen haben gewisse Vor- und Nachteile. Diese haben wir hier für Sie zusammengefasst:

BauspardarlehenVorteileNachteile
 Sicherheit: Zinsobergrenze von 6 % - auch bei eventuell steigenden Zinsen im MarktPro Person maximal 220.000 Euro Darlehen möglich, bei Paaren 440.000 Euro
 Hypothekarabsicherung ist für Bausparkassen oft wichtiger als die reine BonitätseinstufungMan muss Kunde bzw. Bausparer der Bausparkasse sein – oder ein Zwischendarlehen aushandeln.
 Darlehen ohne Endalter eher möglich, daher auch mit z.B. 60 Jahren noch Darlehen auf 30 Jahre.Unbesicherte Darlehen sind nur bis 30.000 Euro möglich.
 Mittlerweile sehr große Flexibilität in den Zahlungsvarianten. 

HypothekarkreditVorteileNachteile
 In manchen Fällen flexiblere Lösungen möglich – besseres Partizipieren am Zinsmarkt, allerdings auch höheres Risiko.Keine Zinsobergrenze. Sollten die Marktzinsen über 6 % steigen, könnte es problematisch werden.
 Kreditsumme kann höher als 220.000 Euro sein.Grdsl. gleich lange Laufzeiten, aber weniger geeignet für ältere Kreditnehmer (End-Altersgrenzen bei 75-80 LJ)
 Bei guter Bonität ist tendenziell mehr Zinsen-Spielraum möglich als beim Bausparkassendarlehen. Je nach Bankpartner könnte die Flexibilität in den Ratenzahlungen eingeschränkt sein. Daher bei Abschluss bereits etwaige Notfälle (Arbeitslosigkeit, Unfall etc.) einbeziehen.
 Im heutigen Zinsumfeld sind auch Zinsen von unter 1 % möglich. 

Nur in Einzelfällen macht es Sinn, eine Kombination aus beiden Varianten zu wählen – dazu müssen aber sowohl die Bank wie auch die Bausparkasse ihre Einwilligung geben.

Hypothek ist nicht gleich Hypothek

Es gibt unterschiedliche Arten von Hypotheken, deren Ausgestaltung massive Auswirkungen auf einen längeren Zeitraum haben. Man unterscheidet zwischen der „Höchstbetragshypothek“ und der „Festbetragshypothek“ bzw. „Darlehenshypothek“.

Bei einer Höchstbetragshypothek ist es möglich, ein Pfand sozusagen bei der einen Bank immer wieder zu verwenden. Hat man bereits einen Teil des Kredits getilgt, benötigt aber für ein größeres Investment (z.B. eine Sanierung oder eine neue, umweltfreundliche Heizungsanlage) erneut Kapital, kann man dieses Pfand auch zur Absicherung des neuen bzw. erweiterten Darlehens verwenden.

Bei einer Festbetragshypothek kann das Pfandrecht nur für einen einzigen Kredit bzw. Darlehen verwendet werden. Das heißt auch, dass die Hypothek dann, wenn die gesamte Schuld beglichen ist, praktisch wertlos ist – weil man ja den Grund für die Hypothek, also den Kredit, nicht mehr bedienen muss. Oftmals werden solche Festbetragshypotheken in Verbindung mit der in Österreich so wichtigen und beliebten Wohnbauförderung eingetragen. In der Regel sind sowohl Festbetragshypotheken als auch Höchstbetragshypotheken kostenpflichtig, sie können jedoch auch gebührenfrei eingetragen werden – auch dies zumeist im Fall einer Wohnbauförderung.

Kann ich meinen Hypothekarkredit vorzeitig kündigen?

Ja, aber es ist mit Kosten verbunden. Von der Bank kann bei vorzeitiger Auflösung der Schuld eine Pönale von höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrages verlangt werden. In der Regel muss man auch mit Kündigungsfristen von bis zu sechs Monaten rechnen. Bei variabl verzinsten Krediten, gibt es meist auch eine Kündigungsfrist, dafür fällt dort eine Pönale weg. Bei einem Fixzins die die Pönale iHv 1% der Standard

Es ist aber gar nicht so einfach zu beurteilen, ob die frühzeitige Auflösung immer Sinn macht. Jedenfalls anzudenken ist sie, wenn sich die Zinsen massiv verändern und im Vergleich zum bisherigen Kredit deutlich niedriger sind. Allerdings müssen dann auch sämtliche Nebenkosten berücksichtigt werden, die bei dieser „Umschuldung“ genannten Form anfallen.

Jedenfalls muss der Kredit bei einer vorzeitigen Auflösung immer vollständig zurückbezahlt werden. Und letzten Endes muss die Bank immer der Löschung aus dem Grundbuch zustimmen.

Was passiert, wenn ich meinen Hypothekarkredit nicht mehr bedienen, also nicht mehr zahlen, kann?

Der Kreditgeber kann auf die Liegenschaft zugreifen und diese auch gegebenenfalls veräußern oder versteigern. In der Regel erzielt man hier nicht den echten Verkehrswert; Die Bank will die Schulden aus ihrer Bilanz haben, sie neigt daher dazu, auch „mit einer Null“ auszusteigen und das Risiko anzubringen.

Tipp: Es ist immer besser, sehr früh mit der Bank zu sprechen als zu lange zuzuwarten. Daher in jedem Fall bei unvorhergesehenen Ereignissen – Krankheit, Arbeitslosigkeit, veränderte Familienverhältnisse, Unfall etc. – sofort mit der Bank sprechen. Viele Institute bieten in ihren Verträgen heute schon Vorkehrungen für solche Situationen an, die bis zu einer monatelangen Stundung der Zahlungen oder einer Aussetzung der Zinszahlungen gehen. Daher hier schon bei der Unterzeichnung darauf achten!

Wie hoch sind die Kosten bei einem Hypothekarkredit?

Der Kauf einer Liegenschaft ist immer mit Nebenkosten für Gebühren und Dienstleistungen versehen. Faustregel: 10-15 Prozent vom Kaufpreis kommen dazu – daher in der Finanzierung einplanen, was die Banken aber in der Regel auch schon von sich aus tun. Die aktuellen Kosten sind wie folgt (Quelle: Bank Austria):

  • Grunderwerbsteuer (3,5 % vom Kaufpreis)
  • Eintragung Eigentumsrecht (1,1 % vom Kaufpreis)
  • Errichtung Kaufvertrag/Treuhand (Richtwert 2 % + 20 % USt)
  • Maklergebühren (Richtwert 3 % + 20 % USt)
  • Plus sonstige Kreditnebenkosten wie beispielsweise die Bearbeitungs- und Kapitalbereitstellungsgebühren der Bank (in Summe ca. 4 %)

Wie lange sollte man einen Hauskredit abbezahlen?

Wie lange Sie ein Hauskredit abbezahlen sollten, hängt maßgeblich von zwei Faktoren ab: vom Lebensalter und vom Einkommen. Je älter man ist, umso schwieriger ist es in der Regel, einen längerfristigen Kredit zu erhalten. Hier sind die Bausparkassen kulanter als viele Banken, die oftmals nicht so gerne Kredite mit längerer Laufzeit an über 60jährige, um ein Beispiel zu nennen, vergeben. Je früher man also anfängt, um länger kann man sich auch Zeit lassen. Das heißt auch, dass man die Zinsen aufgrund der längeren Laufzeit niedriger halten kann. Der zweite Aspekt ist das Einkommen: Wieviel Kredit kann ich mir leisten? Achtung: Niemals so knapp bemessen, dass nach monatlicher Zahlung der Schulen zu wenig zum Leben bleibt! Wenn heute im Schnitt schon 35 Prozent oder manchmal sogar 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Kreditzahlung draufgehen, ist der Spielraum eng.

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