Bauspardarlehen

Wenn die Entscheidung für eine neue Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück gefallen ist, geht’s natürlich auch um die Frage der Finanzierung. Bauspardarlehen gelten da seit Jahrzehnten als Klassiker, sind millionenfach bewährt und im Markt bestens etabliert. Und tatsächlich bietet diese Form der Immobilienfinanzierung auch einige Vorteile – weist aber eben auch gewisse Nachteile auf, die man kennen und auch vergleichen sollte.

Bauspardarlehen

Was ist ein Bauspardarlehen?

Ein Bauspardarlehen ist ein staatlich gefördertes Darlehen zu günstigen Konditionen. Grundlage für ein solches Darlehen ist, dass man zuvor über einen gewissen Zeitraum auch Geld angespart hat. Bei der Finanzierung wird dann dieses Ersparte plus eine zusätzliche Darlehenssumme ausbezahlt. In Österreich gibt es vier Bausparkassen, die dafür in Frage kommen:

• Raiffeisen Bausparkasse

• S Bausparkasse

• Start Bausparkasse

• Wüstenrot Bausparkasse

Über eine diese vier Bausparkassen kann man also, wenn man dort Kunde bzw. Sparer ist, ein Darlehen beantragen. Wobei dieses Darlehen nicht nur für den Immobilienerwerb verwendet werden muss, auch Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen, Umbau- und Sanierungsarbeiten oder Umschuldungen von anderen Krediten sind möglich.

Wer bekommt ein Bauspardarlehen?

Voraussetzung für ein Bauspardarlehen ist der Abschluss eines Bausparvertrages. Man zahlt also über einen Zeitraum von mindestens sechs Jahren regelmäßig eine bestimmte Summe auf ein Bausparkonto ein. Oder man legt einen größeren Geldbetrag zu Beginn an bzw. lässt einen abgelaufenen Bausparvertrag „weiterlaufen“. Für jedes Jahr gibt es am Jahresende eine staatliche Prämie, die 2021 bei 1,5 % des eingezahlten Betrags bzw. maximal 18 Euro liegt. Das eingezahlte Guthaben inklusive Zinsen und Prämien kann um ein Bauspardarlehen aufgestockt werden.

Allerdings ist eine Bausparfinanzierung auch dann möglich, wenn man bei der gewählten Bausparkasse keinen – in der Fachsprache „zuteilungsfähigen“ – Bausparvertrag hat. In solchen Fällen werden Zwischendarlehen angeboten, welche die Wartezeit auf das Bauspardarlehen überbrücken. Das ist allerdings Teil der Gesamtdarlehensvereinbarung und wird in die Raten „eingepreist“.

Wie läuft ein Bauspardarlehen ab?

Ein Vorteil des Bauspardarlehens sind die vergleichsweise langen Laufzeiten: Darlehen sind über eine Zeitspanne von bis zu 35 Jahren zu tilgen. Natürlich können auch kürzere Laufzeiten vereinbart werden. Die Rückzahlung bzw. Tilgung des Darlehens kann in verschiedenen Weisen erfolgen: Zumeist wählt man eine Variante mit gleichbleibenden Raten und gleichbleibende Annuitäten. Das heißt, dass die monatlichen Raten gleich sind bzw. am Ende dann eine Schlussrate anfällt. In der ersten Zeit bezahlt man mehr Zinsen und weniger Kapital zurück, in späteren Phasen ist es umgekehrt.

In den letzten Jahren haben sich auch andere Tilgungsformen entwickelt. Eine Möglichkeit sind dynamische Raten: Anfangs weniger monatliche Rückzahlung, später mehr. Das kann sinnvoll sein, wenn man am Anfang einer Berufskarriere steht, die Familiengründung ansteht oder nur ein Partner arbeitet.

Empfehlenswert ist es auch, beim Abschluss auf die Chancen von Reduktionen zu achten – etwa für den Fall von Arbeitslosigkeit oder vorübergehender Rückzahlungsaussetzung oder -reduktion aufgrund besonderer Lebens- oder Gesundheitsumstände.

Welche Sicherheiten werden benötigt?

Bausparkassen gelten als sehr vorsichtige Finanzierungsinstitutionen. Daher verlangen sie in der Regel Sicherheiten – im Fall einer Immobilienfinanzierung zumeist eine grundbücherliche Besicherung. Die Immobilie oder das Grundstück dienen als Sicherheit („Hypothek“), falls der Kredit nicht bedient werden kann. Dazu lässt sich die Bausparkasse ein Pfandrecht in das Grundbuch eintragen und greift notfalls auf das finanzierte Objekt oder Grundstück zu.

Wie hoch sind die Zinsen?

Das ist eine Frage, die man nicht einfach beantworten kann. Sie hängt davon ab, welche Vereinbarungen mit der Bausparkasse getroffen wurden. Zumeist werden heute im Umfeld niedriger Zinsen Mischvarianten aus fixem und variablem Zinssatz angeboten. Also beispielsweise ein niedriger Fixzinssatz für die ersten fünf oder sechs Jahre, danach ein sogenannter „marktüblicher“ Zinssatz, der allerdings – und das ist ein großer Vorteil der Bausparkassenfinanzierung – nie über 6 Prozent beträgt. Allerdings werden heute auch Fixzinssätze auf 15 Jahre und mehr angeboten. Doch Vorsicht: in der Werbung werden beispielsweise 1,25 % auf einen langen Zeitraum fix ausgelobt – doch inklusive aller anfallen Kosten können daraus effektiv 1,9 % werden.

Auf den Punkt gebracht: Nur der Vergleich macht sicher, dass man die passende Finanzierung gewählt hat – daher beispielsweise Angebote von allen vier Bausparkassen einholen. Insgesamt gilt eine Bausparfinanzierung aber als gut planbare Variante.

Bauspardarlehen oder Annuitätenkredit – was ist besser?

In der Immobilienfinanzierung werden gerne Annuitätendarlehen gewählt, die aufgrund ihrer konstanten Rückzahlungsbeträge bzw. Raten über die gesamte Laufzeit gut planbar und übersichtlich sind. Hier kommen sowohl Bauspardarlehen als auch andere Immobilienkredite in Frage. Wo liegen die Unterschiede?

Vor- & Nachteile Bauspardarlehen

VorteileNachteile
Sicherheit: Zinsobergrenze von 6 % - auch bei eventuell steigenden Zinsen im MarktZinsuntergrenze von 1,2 % - daher können andere Formen günstiger sein
Hypothekarabsicherung ist für Bausparkassen oft wichtiger als die reine BonitätseinstufungPro Person maximal 220.000 Euro Darlehen möglich, bei Paaren 440.000 Euro
Darlehen ohne Endalter eher möglich, daher auch mit z.B. 60 Jahren noch Darlehen auf 30 Jahre.Man muss Kunde bzw. Bausparer der Bausparkasse sein – oder ein Zwischendarlehen aushandeln.
Mittlerweile sehr große Flexibilität in den Zahlungsvarianten.Unbesicherte Darlehen sind nur bis 30.000 Euro möglich.

Vor- & Nachteile Immokredit

VorteileNachteile
In manchen Fällen flexiblere Lösungen möglich – besseres Partizipieren am Zinsmarkt, allerdings auch höheres Risiko.Keine Zinsobergrenze. Sollten die Marktzinsen über 6 % steigen, könnte es problematisch werden.
Kreditsumme kann höher als 220.000 Euro sein.Eher kürzere Laufzeiten, weniger geeignet für ältere Kreditnehmer.
Bei guter Bonität ist tendenziell mehr Zinsen-Spielraum möglich als beim Bausparkassendarlehen. Je nach Bankpartner könnte die Flexibilität in den Ratenzahlungen eingeschränkt sein. Daher bei Abschluss bereits etwaige Notfälle (Arbeitslosigkeit, Unfall etc.) einbeziehen.
Im heutigen Zinsumfeld sind auch Zinsen von weit unter 1 % möglich.Unbesicherte Darlehen prinzipiell ohne Obergrenze.

Übrigens: In vielen Fällen macht es durchaus Sinn, eine Kombination aus beiden Varianten zu wählen.

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Wer derzeit eine Immobilienfinanzierung in Erwägung zieht, hat gut lachen: Die Zinsen sind historisch niedrig. Doch was ist mit jenen Verträgen, die schön älter sind? Macht hier eine Umschuldung Sinn? Nicht immer! Zunächst gilt es, mit dem Darlehenspartner zu sprechen. In der Regel sind bessere Konditionen durchaus drinnen und man kann einige tausend Euro auf den gesamten Rückzahlungsbetrag sparen. Den gesamten Zinsvorteil wird man nicht lukrieren können.

Doch man muss in eine etwaige Umschuldung einbeziehen, dass damit auch Kosten entstehen. Gebühren, neuerliche Eintragung des Pfandrechts, Bankspesen – diese Summen werden oft unterschätzt. Laut der Arbeiterkammer rechnet sich eine Umschuldung bei älteren Verträgen mit bereits reduzierten Kreditsalden kaum – sie kann sogar zu Verlusten führen. Und je nach Einzelfall können die Gebühren einer Umschuldung schon einmal 5 % der Darlehenssumme betragen – da ist es dann mit einem echten Kapitalvorteil auch bald wieder vorbei. Daher zunächst lieber den bestehenden Vertrag etwas „runterverhandeln“, als sich Hals über Kopf in eine ganz neue Lösung zu stürzen.

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