Eigenmittel: Sechs goldene Regeln

Eigenmittel: Die goldenen Regeln

Paar kalkuliert Eigenmittel

Die Eigenmittel sind der Anker jeder Immobilienfinanzierung. Je mehr eigenes Geld Käufer oder Bauherren einer Immobilie einsetzen können, desto geringer ist der Wohnkredit und die monatliche Belastung, wie unser Ratgeber darlegt.

Die Bank honoriert das mit mehr Eigenmitteln verbundene geringere Risiko ihrer Kunden mit günstigeren Zinsen. Dagegen sind bei geringen Eigenmitteln oft Aufschläge auf den Zinssatz fällig. Gleichzeitig steigt das Risiko für die Umschuldung bzw. steigt die Wahrscheinlichkeit einer benötigten Umschuldung in 10 oder 15 Jahren, wenn möglicherweise deutlich höhere Zinsen für die offene Kreditsumme verlangt werden. Interhyp hat drei Empfehlungen zu Eigenmitteln in einem Ratgeber zusammengestellt - unsere Finanzierungsexperten beraten Sie auch gerne individuell zu Ihrem Vorhaben, fragen Sie dazu unverbindlich Ihre Finanzierung an.

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Regel 1: Minimum an Eigenmitteln für Kaufnebenkosten

Bei einem Wohnkredit orientiert sich die Bank am Kaufpreis und Marktwert einer Immobilie. Das Haus oder die Wohnung des Kunden dient als Sicherheit für eine Fremdfinanzierung. Die Kauf- und Kreditnebenkosten sind im Wohnkredit aber nicht unbedingt enthalten und in der Regel selbst bei der Finanzierung des gesamten Kaufpreises vom Käufer mit seinen Eigenmitteln zu finanzieren. Beim Kauf einer Immobilie für 200.000 Euro macht das rasch um die 28.000 Euro aus.

Kaufnebenkosten: Maklerprovision, Grunderwerbsteuer sowie Rechtsanwalts-/Notarkosten und Grundbuchgebühren machen beim Immobilienkauf nach einer Recherche von Interhyp durchaus 7 bis 11 Prozent des Kaufpreises aus. Hinzu kommen Kreditnebenkosten, die je nach Anbieter zwischen 3 bis 4 Prozent liegen. Dieses Geld müssen Käufer im Regelfall aus eigenen Mitteln finanzieren.

Tipp: Eine Übersicht mit weiteren Nebenkosten für Bauherren finden Sie hier.

Empfehlung:

Beim Kauf oder Bau sind außerdem weitere Geld-Reserven für unvorhersehbare Ausgaben einzuplanen. Bei selbst genutzten Immobilien empfiehlt unser Ratgeber, weitere Eigenmittel - Ersparnisse von einigen Tausend Euro – verfügbar zu haben. Als Faustformel gelten hier rund drei Nettomonatsgehälter – damit unvorhergesehene Ausgaben (Nachzahlungen, Reparaturen) bezahlt werden können.

Auch Anleger bzw. Käufer einer Vorsorgewohnung sollten die Immobilienfinanzierung konservativ kalkulieren und unvorhersehbare Reparaturen oder Mietausfälle von mehreren Monaten mit dem regulären Einkommen überbrücken können.

Regel 2: Mit Eigenmitteln Zinsen sparen

Der Zinssatz für eine Immobilienfinanzierung hängt vom Kunden-Risiko für die Bank ab. Je weniger Geld als Eigenmittel eingebracht wird, desto höher ist dieses Risiko. Da für das Kreditinstitut aber stets die Immobilie des Kunden als Sicherheit dient, halten sich gerade in der aktuellen Niedrigzins-Phase die möglichen Aufschläge sehr in Grenzen.

Zinsaufschlag: Zinsaufschläge bzw. deren Höhe hängen vor allem von der Bonität des Kunden ab, die mit der Höhe des Anteils an Eigenmitteln steigt, sowie von der Entscheidung für eine fixe oder eine variable Verzinsung. Laut einer Untersuchung der Arbeiterkammer liegen die Zinsaufschläge einer heimischen Bank auf den 3-Monats-EURIBOR aktuell im Bereich zwischen 0,75 und 1,5 Prozent.

Empfehlung

Beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie ist es immer ratsam, einen gewissen Teil an Eigenmitteln einzubringen, um das Vorhaben zu finanzieren. Zumindest 20 Prozent Eigenmittel sind zu empfehlen.

Regel 3: Risiken vernünftig kalkulieren

Sind die Zinsen niedrig, kommt schnell die Frage auf, ob eine Immobilienfinanzierung auch ohne oder mit nur wenig Eigenmitteln möglich ist. In jedem Fall sollte man bei wenig Einsatz von Eigenmitteln die Risiken vernünftig kalkulieren, so unser Ratgeber, damit die Finanzierung auf Dauer nicht zur finanziellen Belastung wird. Insbesondere nach dem Ende der Laufzeit einer fixen Verzinsung müssen die dann eventuell höheren Fixzinsen noch tragbar sein.

Risiko kalkulieren

Faustregel: Wer wenig Eigenmittel für die Immobilienfinanzierung mitbringt, sollte eine kürzere Laufzeit wählen. Und wer einen größeren Teil des Wohnkredits schnell zurückzahlt, hat bei einer weiteren Umschuldung eine geringere Restaushaftung – und kann dann bei einer möglichen Zinserhöhung die monatlichen Raten besser tragen.

Höhere Raten in Zukunft?

Bei einem Wohnkredit beträgt die monatliche Belastung zum Beispiel einige Hundert Euro. Nach einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren gibt es eine gewisse Restaushaftung. Je nachdem, wie viel von der Immobilienfinanzierung schon getilgt wurde und wie hoch das Zinsniveau dann ist, können die Raten für Bank-Kunden auch deutlich steigen. Deshalb ist es sinnvoll, viele Eigenmittel einzubringen und von Anfang an hoch zu tilgen.

Empfehlung

Bei niedrigen Zinsen ist für Kunden die Vereinbarung einer möglichst langen Zinsbindungsfrist mit der Bank vorteilhaft. Eine höhere Tilgungsrate, möglichst von mindestens drei Prozent, besser noch höher, senkt zudem das Risiko am Ende der Kreditlaufzeit. Denn dann gelten eventuell höhere Zinsen. Wer dann schon viel abbezahlt hat, kann die Raten für ein neues Darlehen dann eher finanzieren.

Regel 4: Chance auf Kreditzusage mit Eigenkapital erhöhen

Oftmals wird unterschätzt, welchen Einfluss das Eigenkapital in der Baufinanzierung auf die Kreditentscheidung der Banken haben kann. Manche Kreditinstitute fordern heutzutage eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent, ohne die kein Immobiliendarlehen vergeben wurde. Aber selbst unter der Voraussetzung, dass die Anforderungen nicht so streng sind und der Kreditgeber sogar eine Vollfinanzierung durchführen würde, ist es definitiv erwiesen, dass eine höhere Eigenkapitalquote Ihre Chancen auf eine positive Kreditentscheidung seitens der Bank erhöht.

Anders ausgedrückt: Mit einer Eigenkapitalquote von beispielsweise 25 Prozent haben Sie im Durchschnitt betrachtet bessere Chancen, dass die Bank Ihren Darlehensantrag genehmigt, als wenn sich Ihre Eigenkapitalquote auf lediglich 10 Prozent belaufen würde. Insbesondere unter der Voraussetzung, dass die Kreditentscheidung bei Ihnen vielleicht aufgrund einer mittelmäßigen Bonität oder nicht ganz ausreichender Sicherheiten auf der Kippe steht, kann die Eigenkapitalquote den Ausschlag geben. Eigenmittel sind demzufolge definitiv bestens dazu geeignet, Ihre Bonität zu erhöhen und damit die Chance zu steigern, seitens der Bank eine positive Kreditentscheidung zu erhalten.

Empfehlung

Wenn möglich, sollten Sie viel Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbinden. Dies ist besonders wichtig für Kreditsuchende, die nicht unbedingt über eine glänzende Bonität und hohe Sicherheiten verfügen. Dann können bereits fünf bis zehn Prozent mehr an Eigenkapital vielleicht den Ausschlag geben, ob Sie den Immobilienkredit erhalten oder nicht.

Regel 5: Eigenmittel senken die monatliche Belastung

Eigenmittel in der Baufinanzierung haben einige Vorteile. Neben der Möglichkeit, durch Eigenkapital aufgrund der günstigen Bauzinsen bei der Finanzierung Zinskosten einzusparen und die Chance auf eine positive Kreditentscheidung zu erhöhen, profitieren Sie bei Eigenmitteln zusätzlich von einer monatlich geringeren Belastung. Dies ist ganz einfach zu erklären: Umso mehr Eigenkapital haben Sie haben, desto weniger Fremdkapital in Form eines Immobilienkredites benötigen Sie.

Dies wiederum hat zur Folge, dass Sie für eine geringere Darlehenssumme Zinsen zahlen und weniger Schulden tilgen müssen. Daraus resultiert eine moderatere monatliche Belastung in Form der Darlehensrate, als wenn Sie über weniger Eigenkapital verfügen und somit mehr Fremdkapital benötigen. Sinnbildlich gesprochen reduzieren Sie Ihre monatliche Belastung also mit jedem Euro mehr an Eigenkapital. Daher ist es vor allem unter der Voraussetzung sinnvoll, Eigenmittel einzubinden, falls es mit der monatlich geplanten Darlehensrate etwas eng werden sollte.

Empfehlung

Wenn Sie Ihre monatliche Belastung in Form der Kreditrate für das Immobiliendarlehen senken möchten, kann auch dazu das Eigenkapital beitragen. Je mehr Eigenmittel Sie einbinden, desto weniger Fremdkapital benötigen Sie und desto geringer fällt somit Ihre zu zahlende Darlehensrate aus, die aus Zinsen und Tilgungsanteil besteht.

Regel 6: Nicht zwingend jedes Eigenkapital einsetzen

Trotzdem das Eigenkapital in der Baufinanzierung diverse Vorteile hat, wäre es ein Fehler, grundsätzlich jedes verfügbare Guthaben, in welcher Form auch immer, automatisch in die Immobilienfinanzierung einzubinden. Es gibt tatsächlich einige Situationen, in denen es nicht günstig wäre, Guthaben als Eigenmittel einzusetzen. Ein klassisches Beispiel wäre, wenn Sie über bestimmte Wertpapiere verfügen und diese durch den Verkauf und den entstehenden Erlös als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbinden würden.

Falsch wäre diese Entscheidung vor allem dann, wenn es sich um einen sehr ungünstigen Verkaufszeitpunkt handeln wurde. Das kann vor allem der Fall sein, falls Sie mit den in Ihrem Depot befindlichen Aktien in der Verlustzone liegen würden. Unter dieser Voraussetzung wäre es deutlich sinnvoller, die Wertpapieren im Bestand zu behalten und vielleicht in ein oder zwei Jahren Gewinne mit den Aktien zu erzielen. Dann könnten Sie den Erlös zur Sondertilgung nutzen.

Empfehlung

Sie sollten sorgfältig prüfen, ob vorhandene Bank- oder Wertpapierguthaben ohne Verluste als Eigenkapital in die Finanzierung eingebunden werden können. Manchmal gibt es ein ungünstigen Verkaufszeitpunkt von Wertpapieren. Dann kann es wirtschaftlich sinnvoller sein, noch etwas mit dem Verkauf zu warten und lieber erst einmal weniger Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einzubinden. Später können Sie durch den Verkauf der Wertpapiere immer noch Eigenmittel integrieren, indem Sie zum Beispiel eine Sondertilgung vornehmen.

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