Hauskredit
Das Traumhaus ist gefunden, das Grundstück perfekt, die Lage ideal. Jetzt fehlt nur noch die passende Finanzierung – denn wer hat heute schon ein paar hunderttausend Euro zur Hand? Damit aus der Traumimmobilie kein unendlicher Alptraum wird, sind einige Dinge zu beachten.
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Wer bekommt eigentlich einen Hauskredit?
Zunächst müssen Sie „geschäfts- bzw. kreditfähig“ bzw. volljährig sein und ein regelmäßiges Einkommen haben. Dabei ist neben der Höhe des Einkommens auch wichtig, wie Ihnen am Ende des Tages als potenzielles „Sparvolumen“ eigentlich übrigbleibt. Also „freies Geld“ nach Abzug aller Lebenshaltungskosten, Versicherung, Ausgaben für Freizeit, Aufwendungen für Sparprodukte oder auch andere Finanzierungen (z.B. ein Leasingauto oder ein Auto-Abo), Gebühren für Strom, Gas und Wasser, Kindergarten- oder Schulgeld usw. Hier gilt es, dass Sie ehrlich zu sich selbst sind.
Beispiele: Ein Auto kostet Sie über das Jahr mehr als die reine monatliche Versicherung oder Leasingrate. Sie sollten hier Reparaturkosten und Aufwendungen etwa für Reifen in die monatliche Berechnung einfließen lassen. Oder: Falls Sie jedes Jahr in den Urlaub fahren, sollten Sie auch diese Kosten einplanen.
Sie würden sich wundern, wie wenig Ihnen dann eigentlich wirklich übrigbleibt. Warum ist das so wichtig? Es kann jederzeit passieren, dass unvorhergesehene Ereignisse eintreten. Daher niemals zu knapp kalkulieren und genügend Luft nach oben lassen. Faustregel: 40 Prozent vom monatlichen Nettoeinkommen gelten bei bei der Ratenzahlung als oberste, vernünftige Grenze, wenn man auf 25-30 Jahre finanziert.
Ein weiterer Tipp: Fixe Einkommen werden höher bewertet als Einkommen von Selbständigen. Es ist ein unausgesprochenes Gesetz, dass sich manche Banken – bei allem Bekenntnis zum Unternehmertum – immer noch schwer damit tun, Geschäftsmodelle oder -ideen zu verstehen. Das muss kein Ausschließungsgrund sein. Sie wollten sich nur darauf vorbereiten. Wenn Sie also gerade ein Business eröffnet haben, sollten Sie alle Zahlen, die verfügbar sind, mitbringen, den Businessplan vorlegen, Branchenvergleiche und -daten einbeziehen. Bei unselbständig Beschäftigten (Arbeiter oder Angestellte, teilweise auch freie Dienstnehmer mit fixen Bezügen) ist das anders, hier genügen die Einkommensnachweise.
Eigenmittel helfen, müssen aber nicht sein
Klar ist: Wer über Eigenmittel verfügt, also schon vorhandenes Kapital in die Hausfinanzierung einbringen kann, sammelt Punkte beim Finanzierungspartner. In der Regel sagt man, dass man 20 Prozent des gesamten Finanzierungsbetrages einbringen sollte. Kostet das Haus – inklusive Grundstück, Einrichtung und Haustechnik, um ein grobes Beispiel zu geben – 500.000 Euro, sollte man eigentlich 100.000 Euro selbst beisteuern können. Manche Banken schätzen sogar 30 Prozent Eigenmittel. Bei solchen Beträgen kann es vor allem für jungen Menschen schwierig werden, den Traum von Eigenheim zu verwirklichen. Und je mehr Eigenmittel, desto besser können die Zinskonditionen sein.
Aber was, wenn gar kein Geld da ist? Dann geht es auch anders: Aufgrund der derzeitigen niedrigen Zinssituation bieten immer mehr Immobilienfinanzierer auch Kredite ohne Eigenmittel an. Diese sind dann allerdings in der Regel auch um einiges teurer, weil das Risiko „eingepreist“ wird. Und der Wert der Immobilie an sich gewinnt hier noch mehr an Bedeutung, weil ja das Finanzierungsobjekt dann die einzige Sicherheit darstellt. Hinweis: Banken schätzen Immobilien oftmals unter dem Verkehrswert ein, um so Ihr Risiko zu senken bzw. im Fall des Falles eine rasche Veräußerung erzielen zu können.
Wie lange sollte die Finanzierung laufen?
Das hängt von den persönlichen Vorlieben und finanziellen Möglichkeiten, aber auch vom Alter ab. Sind Sie unter 30, können Sie mit einer Laufzeit von 30 Jahren gut umgehen. Aber wer erst mit 40 zu einem Hauskauf tendiert, wird – wohl auch seitens der Bank – mit kürzeren Laufzeiten rechnen müssen. Im Schnitt werden Häuser in Österreich zwischen 25 und 30, verstärkt auch 35 Jahren, finanziert. Selbst Laufzeiten von 40 Jahren werden heute angeboten. Allerdings: Vor der Pension sollte der Kredit abbezahlt sein – auch wenn man in jungen Jahren nicht so weit nach vorne blickt.
Welche Arten von Finanzierung gibt es?
In der Regel werden Häuser und Immobilien heute in Österreich über tilgende Varianten finanziert. Sie bezahlen also fixe Raten über einen definierten Zeitraum.
Vor einigen Jahren gab es beispielsweise auch die Möglichkeit, über Tilgungsträger anzusparen und dann am Schluss der Laufzeit auf einen Schlag alles auszubezahlen. Ist heute aber – der Franken- und Euro-Krise sei Dank – nicht mehr möglich.
Sie können unter der Laufzeit – meist nach der Fixzinsperiode – umschulden oder den Kredit vorab ablösen sprich ausbezahlen. Das kostet in der Regel allerdings Sonderzahlungen oder Pönale – oft ein Prozent vom eingezahlten Betrag.
Einige Banken bieten auch die Möglichkeit, während der Bauphase über einige Jahre nur die Zinsen zu bezahlen, um die Doppelbelastung aus der „alten“ Wohnung und dem Kredit für das neue Haus zu vermindern. Daher auch hier mit der Bank reden.
Tipp: Nutzen Sie das gute Zinsumfeld und zahlen, wenn möglich, monatlich mehr auf den Kredit zurück. Finanzierungsexperten raten, die aktuell niedrigen Zinsen besser für eine erhöhte Tilgung zu nutzen.
Welche Kosten fallen beim Hauskauf an?
Mehr, als Sie denken! Die Summe all dieser Nebenkosten, beläuft sich im Schnitt auf 10-15 Prozent vom Kaufpreis! Als da wären:
Grundbucheintragungskosten von 1,2 % der Hypothek (hier kann man manchmal verhandeln!)
Bearbeitungsentgelt (auch hier verhandeln!)
Schätzgebühren (unterschiedlich je Bank)
Legalisierungskosten (Beglaubigung) der Unterschriften auf Pfandurkunden (wenn möglich, vorab mit dem Notar sprechen oder Offerte einholen)
Treuhandabwicklungsspesen (beim Kauf einer neuen Liegenschaft)
Kontoführungsentgelt (verhandelbar!)
Brauchen Sie eine Versicherung?
Jein. Manche Banken bestehen auf eine Ablebensversicherung zur Risikoabdeckung, die zu iIhren Gunsten vorrangig behandelt wird („vinkuliert“). Aber das hängt von der Bank und der jeweiligen Situation ab. Generell ist eine solche Versicherung aber anzuraten, vor allem dann, wenn eine Familie in Gründung oder schon vorhanden ist. Sollte einer bzw. der Hauptkreditnehmer tragischerweise versterben, könnte die Familie sonst auf der Straße stehen.
Welche Arten der Immobilienfinanzierung gibt es?
In Österreich sind es vorwiegend zwei große Themen, die hier eine Rolle spielen: Das gute alte Bauspardarlehen (LINK ZUM BLOG DAZU) sowie die Immobilienkreditfinanzierung über die Bank oder Banken (ohne oder mit Hypothek als Besicherung bzw. Eintrag der Bank ins Grundbuch, was in der Regel günstiger ist). Manchmal ist es auch denkbar, zwei Banken in eine Finanzierung zu nehmen. Warum nicht einfach probieren?
Tipp: Nicht vergessen: Die Wohnbauförderung! Sie ist gerade im Neubau eine tolle Unterstützung, und vor allem junge Familien können von ihr massiv profitieren. Wohnbauförderungen sind je nach Bundesland sehr verschieden. Hier lohnt ein Vergleich in jedem Fall! Es kann sogar sinnvoll sein, sich für ein bestimmtes Bundesland zu entscheiden, weil dort die Wohnbauförderung höher ist als anderswo.
Wie entstehen die Kreditzinsen?
Es gibt einen sogenannten „Leitzinssatz“. Hier wird zumeist der Euribor/European Interbank Offered Rate) herangezogen. Es können aber auch andere Zinssätze sein, daher sicherheitshalber nachfragen. Grundsätzlich richtet sich die Höhe des Zinssatzes nach diesem aktuellen Leitzins. Dazu kommt der Bankenaufschlag – also das, was die Bank für die Abwicklung verlangt. Hier haben Sie den größten Hebel in der Verhandlung: Schon 0,2 Prozent weniger Zinssatz können auf eine lange Laufzeit viele, viele tausend Euro Ersparnis oder eben Mehrkosten bedeuten. Es lohnt sich, objektive Angebote – z.B. von Interhyp – einzuholen und genau zu vergleichen.
Wie hoch sind die Zinsen?
Derzeit noch vergleichsweise niedrig. Mussten Sie vor ca. 15. Jahren noch 4-6 Prozent im Schnitt zahlen, sind heute langfristige Finanzierungen um oder sogar unter einem Prozent noch möglich. Doch das wird sich bald ändern, meinen viele Finanzmarktexperten – Stichwort: Inflation, Corona-Kosten, allgemeine Wirtschaftslage.
Fixzinssätze sind derzeit in Österreich besonders beliebt. Sie ermöglichen eine klare und transparente Planung auf viele Jahre (meist aber nicht die ganze Laufzeit), dafür sind sie etwas teurer als variable Zinsen. Wenn die Zinsen steigen, steigt auch die variable Zinsbelastung.
Tipp: Es gibt die sogenannte Zinsgleitklausel, die vielen unbekannt ist. Sie regelt, wann Zinsen angepasst werden können – also etwa quartalsweise, halbjährlich oder einmal im Jahr. Allerdings kann eine solche Anpassung auch monatlich erfolgen – nach unten, aber natürlich auch nach oben. Daher genau darauf achten, wie diese Klausel ausformuliert ist.
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