Mietkauf: Das Ei des Kolumbus beim Wohnungserwerb – oder doch nicht?
Eigentlich klingt alles sehr verlockend: Man zieht in eine staatlich geförderte Wohnung bzw. Genossenschaftswohnung oder -reihenhaus ein, wohnt darin mindestens 5 und höchsten 15 Jahre – und kauft dann das Objekt. Dazwischen liegt eine lange Zeit des genauen Kennenlernens der unmittelbaren Umgebung und der Nachbarschaft, der Infrastruktur oder auch der Freizeitangebote, bevor man sich bindet. Nachteil: Der bis dahin bezahlte Mietzins wird nicht auf den Kaufpreis angerechnet. Damit kann die Sache teuer werden….
Was ist ein Mietkauf eigentlich genau?
Er ist leider eben nicht das, was der Name vermuten würde – ein Kauf auf Raten, die durch die Miete beglichen werden. Sondern er ist ein ganz spezielles Instrument, das in Österreich von den Wohnbaugenossenschaften – von denen es viele gibt und die unter bestimmten Auflagen Wohnraum entwickeln und zur Verfügung stellen – oder im Rahmen von staatlich geförderten Objekten angeboten wird. Einfach gesagt, bezieht man in der Regel eine Genossenschaftswohnung oder ein -reihenhaus, wo die Option auf einen späteren Kauf gegeben ist, wohnt darin mindestens 5 Jahre und kann dann das Objekt erwerben. Erst mieten, später kaufen, lautet die Devise.
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Wie funktioniert ein Mietkauf?
Zunächst ist dafür ein bestimmter Typus von Wohnung oder Reihenhaus vorgesehen. Zumeist handelt es sich dabei um Genossenschaftsobjekte oder öffentlich geförderte Objekte. Daher muss zunächst ein Recht auf Anspruch einer Genossenschaftswohnung bestehen. Dabei gelten bestimmte Grenzen in Bezug auf das monatliche Einkommen, die aber je nach Bundesland oder auch Genossenschaft unterschiedlich sein können. Im Mietvertrag muss dann festgehalten sein, dass der Mieter/die Mieterin einen Anspruch auf nachträgliche Übertragung einer gemeinnützigen Mietwohnung ins Wohnungseigentum hat. Das kann schon in einer sehr frühen Phase, zumeist sogar noch in der Bauzeit, vereinbart werden.
Mit Wohnungsbezug beginnt der monatliche Mietzins zu laufen, man bezahlt also ganz klassisch Miete. Nach 5 Jahren kann man dann das Objekt übernehmen – allerdings, und das ist wichtig: Die bisher geleisteten Mietzinsen werden NICHT auf den Kaufpreis angerechnet (in Deutschland ist das anders).
Welche Kosten fallen beim Mietkauf an?
Genossenschaften verlangen immer einen Finanzierungsbeitrag. Der ist durchaus unterschiedlich und richtet sich nach Lage, Alter, Objekt und Bauträger. In Ballungszentren sind die Finanzierungsbeiträge aufgrund des teuren Grund und Bodens höher als in ländlichen Regionen. Das sollte man in seine Entscheidung miteinbeziehen, denn hier liegen gerne einmal zehntausende Euro Unterschied zwischen Wien und dem Waldviertel, um ein Beispiel zu nennen. Dazu kommt später der Kaufpreis – und der ist am Anfang des Mietverhältnisses, das zum späteren Kauf führen soll, nicht exakt festgelegt, sondern richtet sich nach dem dann gültigen Verkehrswert.
Manchmal wird auch der Gegenwert einer neu errichteten Eigentumswohnung herangezogen. Zudem werden die bisher geleisteten Mietzins-Zahlungen nicht zum Abzug des Kaufpreises geltend gemacht. Das heißt, der Mietkauf kann verhältnismäßig teuer werden. Allerdings gibt es auch Vermieter, die bereits nach 5 Jahren die Kaufoption anbieten. Die Eigentumsoption kann ab dem Beginn es 6. Jahres bis zum Ablauf des 10. Jahres, ab dem Beginn des 11. Bis zum Ablauf des 15. Jahres und ab dem Beginn des 16. Bis zum Ablauf des 20. Jahres seines Mietverhältnisses ausgeübt werden.
Welche Bedingungen gelten für einen Mietkauf?
Der geförderte Wohnbau ist für Bevölkerungsgruppen gedacht, die einen verhältnismäßig günstigen Wohnraum benötigen. Das Wohnen soll leistbar sein. Daher ist der Anspruch auf eine geförderte Wohnung oder ein Reihenhaus an Einkommensgrenzen gebunden. Diese fallen je nach Bundesland oder Genossenschaft aber sehr unterschiedlich aus und sollten daher in Betrachtung gezogen werden. Die Wohnung muss als Hauptwohnsitz dienen, nicht als Urlaubs- oder Zweitwohnsitz. Es muss auch ein „dringender Wohnbedarf“ gegeben und es darf keine andere Immobilie vorhanden sein.
Das Objekt muss für mindestens 5 Jahre bewohnt werden. Die Kaufoption ist jedoch nur befristet gültig. Das kann auch sein, wenn die Wohnung gar nicht zum Verkauf steht – denn das muss nicht der Fall sein – oder eine allfällige Finanzierung für den Kauf nicht zustande kommt. Dann bleibt das Mietverhältnis einfach aufrecht. Mietkaufwohnungen eignen sich übrigens nicht als Spekulationsobjekt: Seit 2016 gilt, vereinfacht gesagt, dass bei einem Weiterverkauf der Wohnung die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert an die Genossenschaft zu bezahlen ist. Eine Wohnung günstig im Mietkauf erwerben und viel teurer verkaufen, geht also nicht. Eine Pflicht zum Kauf besteht übrigens nicht.
Lohnt sich ein Mietkauf für mich?
Das kann pauschal nicht beantwortet werden. Eine Mietkauf-Wohnung bietet den Vorteil, dass man relativ günstige Mieten zahlt und somit vielleicht etwas für den späteren Kauf beiseitelegen kann. Allerdings brauchen viele schon für den Finanzierungsbeitrag am Anfang des Mietverhältnisses einen Kredit. Der beste Zugang zum Thema ist wohl, das Mietkauf-Objekt als einfache Mietwohnung zu sehen und sich nach Ablauf der Mindestmietdauer zu überlegen, was es einem wirklich wert ist, darin zu bleiben – ob sich der Kauf finanziell ausgeht oder ob es doch besser ist, als reiner Mieter zu bleiben. Insofern bietet ein Mietkauf-Objekt einige Flexibilität.
Vorteile
Einige Jahre auf Probe in der künftigen Eigentumswohnung leben können
Verhältnismäßig günstige Miete – Chance auf „Ansparkapital“
Keine Verpflichtung zum späteren Kauf, nur Option darauf
Auch Kaufablehnung möglich und damit Verlängerung des Mietverhältnisses
Mit etwas Glück günstigerer Kaufpreis als vergleichbare Objekte in der Nähe
Nachteile
5 Jahre Mindestwohndauer vor etwaigen Erwerb
Anfangs weiß man nicht, was die Wohnung/das Reihenhaus nach Ablauf der Mindestmietdauer kostet
Bezahlte Mietraten werden NICHT vom Kaufpreis abgezogen
Leistung eines Beitrags zu Grund- und Aufschließungskosten, die beim Kauf nicht voll refundiert werden
Keine klassische Wohnraumfinanzierung – nach Ablauf der Mindestmietdauer startet man „bei Null“
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