Sollzinsbindung - welche Art von Finanzierung ist die richtige?

Grundsätzlich müssen sich Kreditnehmer im Rahmen der Immobilienfinanzierung entscheiden, ob sie einen Kredit mit Fixzinsbindung oder einen variabel verzinslichen Kredit wählen. In manchen Situationen fällt die Wahl sehr einfach, insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase. Manchmal jedoch ist es eine knifflige Entscheidung, ob eine lange Sollzinsbindung von Vorteil ist oder doch ein variabel verzinslicher Kredit, bei dem die Bank die Möglichkeit hat, den Zinssatz an die Marktgegebenheiten anzupassen.

Sollzinsbindung

Kredit mit Sollzinsbindung oder Darlehen mit variablem Zins: was sind die Unterschiede?

Lassen Sie uns zunächst damit beginnen, die Unterschiede zwischen einem Annuitätenkredit mit Sollzinsbindung und einem variabel verzinslichen Immobilienkredit herauszuarbeiten. Der größte Unterschied besteht natürlich darin, dass Sie beim Annuitätenkredit mit Sollzinsbindung für die gesamte Laufzeit bzw. die Dauer der Zinsfestschreibung keine Fixzinsbindung haben. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Bank den Zinssatz garantieren muss und nicht die Möglichkeit hat, diesen während der Laufzeit zu verändern. Sie profitieren bei der Sollzinsbindung also von einer hohen Zinssicherheit.

Im Unterschied dazu zeichnet sich die variabel verzinsliche Wohnaufinanzierung dadurch aus, dass der Kreditgeber das Recht hat, den Zinssatz jederzeit an die Marktgegebenheiten anzupassen. Das würde bedeuten, dass der zu zahlende Zins bei steigenden Marktzinsen - insbesondere verursacht durch die Anhebung des EZB-Leitzinses - teurer wird. Sie haben somit bei einem variabel verzinslichen Immobilienkredit stets ein Zinsänderungsrisiko. Ein weiterer wichtiger Unterschied besteht darin, dass Sie bei einem variabel verzinslichen Kredit deutlich mehr Flexibilität haben. Warum ist das so?

Bei einem variablen Immobilienkredit können Sie jederzeit und vor allem kostenfreie Sondertilgungen leisten. Dies bezieht sich sowohl auf zwischenzeitliche Tilgungen einer Teilrestschuld als auch auf die gesamte vorzeitige Ablösung des Kredits Die Banken dürfen in diesem Fall keine Pönale berechnen und müssen der Sondertilgung zustimmen. Bei Immobilienkrediten mit Sollzinsbindung verhält es sich diesbezüglich anders. Im ersten Schritt ist kein Kreditgeber dazu verpflichtet, eine Sondertilgung überhaupt zuzulassen, es sei denn, Sie haben dies mit Abschluss des Immobiliendarlehens vertraglich vereinbart.

Im zweiten Schritt lassen die meisten Kreditgeber zwar zwischenzeitliche Sondertilgungen zu, berechnen dann allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung. Daher überlegen sich viele Kreditnehmer genau, ob die durch die vorzeitige Rückzahlung oder Teiltilgung eingesparten Zinsen tatsächlich höher die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung sind. Im Grunde müssen Sie bei der Entscheidung zwischen Annuitätendarlehens mit Sollzinsbindung und einem variabel verzinslichen Immobilienkredit eine Wahl zwischen Sicherheit und Flexibilität treffen.

Wann ist die Wahl einer Sollzinsbindung empfehlenswert?

Bei der Entscheidung zwischen Annuitätenkredit mit Sollzinsbindung und einem variablen Immobilienkredit fragen Sie sich an dieser Stelle vermutlich, unter welchen Umständen welche Variante empfehlenswerter ist. Es ist zwar immer schwierig, auf diese Frage eine pauschale Antwort zu geben, jedoch gibt es definitiv eine Empfehlung.

Nehmen wir die aktuelle Niedrigzinsphase als gutes Beispiel. In diesem Fall ist es relativ eindeutig, dass es die wesentlich bessere Entscheidung ist, sich die derzeit extrem günstigen Zinsen für Wohnbaufinanzierungen im Rahmen der Sollzinsbindung für viele Jahre zu sichern. Es ist nämlich deutlich wahrscheinlicher, dass die Zinsen für hypothekarisch besicherte Kredite in den nächsten Jahren wieder steigen werden, als dass sie auf dem aktuell extrem niedrigen Niveau verbleiben oder gar weiter fallen. Daher würden Sie mit einem variabel verzinslichen Kredit an dieser Stelle das Risiko eingehen, dass Sie vielleicht in fünf oder zehn Jahren einen deutlich höheren Darlehenszins als jetzt zahlen.

Die Wahl der Sollzinsbindung wäre demnach in der aktuellen Niedrigzinsphase die richtige. Ein variabel verzinsliche Wohnbaufinanzierung wäre demzufolge in der gegenteiligen Zinsphase empfehlenswert, nämlich in einer Hochzinsphase. Dann wäre es relativ wahrscheinlich, dass die Zinsen zukünftig fallen, sodass Sie durch daen variabelen Kredit davon profitieren, dass die Bank den Zinssatz bei fallenden Marktzinsen auch bei Ihrer Finanzierung nach unten angepasst, also reduziert. In der Hochzinsphase wäre es hingegen fatal, wenn Sie sich durch Vereinbarung eines Immobilienkredites mit Sollzinsbindung lange an den ohnehin hohen Zinssatz binden.

Am schwierigsten ist die Entscheidung natürlich dann, wenn sich die Zinsen auf einem mittleren Niveau befinden und nicht klar zu erkennen ist, ob die Zinsen für hypothekarisch besicherte Kredite in den nächsten Jahren fallen oder steigen werden. In dem Fall raten die meisten Experten eher zu einem variabel verzinslichen Immobilienkredit, da dann die Flexibilität im Vordergrund stehen sollte.

Für welche Sollzinsbindung entscheide ich mich?

Nachdem Sie die Wahl getroffen haben, einen Immobilienkredit mit Sollzinsbindung abzuschließen, haben Sie noch eine weitere Entscheidung zu treffen. Diese besteht darin, für welchen Zeitraum die Zinsen überhaupt festgeschrieben werden sollen. Die meisten Kreditinstitute stellen mindestens die folgenden drei Laufzeiten bei der Sollzinsbindung zur Auswahl:

5 Jahre

10 Jahre

20 Jahre

25 Jahre

In der aktuellen Situation ist allerdings auch diese Entscheidung wiederum relativ einfach. Da man davon ausgehen kann, dass die Zinsen für Wohnbaufinanzierungen in den nächsten Jahren vermutlich etwas höher sein werden, sollten Sie sich den historisch günstigen Wohnbaufinanzierungszinsen so lange wie möglich sichern. Das bedeutet, dass eine Sollzinsbindung von 15 Jahren beispielsweise gegenüber einer Zinsbindung von fünf Jahren eindeutig zu favorisieren ist.

Hinzu kommt, dass die Zinssätze bei einer Sollzinsbindung von beispielsweise 20 Jahren nur geringfügig höher sind, als wenn Sie sich für eine Zinsbindung von fünf Jahren entscheiden. Dies liegt vor allem daran, dass die meisten Experten und somit auch die Banken damit rechnen, dass die Zinsen für hypothekarisch besicherte Kredite noch einige Jahre mindestens auf dem aktuellen Niveau bleiben werden, denn eine Trendwende bei den EZB-Leitzinsen bzw. bei den Kapitalmarktzinsen ist derzeit nicht in Sicht.

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