Tilgungshöhe - wichtige Entscheidung bei Immobilienkrediten

Wenn es um die Wahl des passenden Immobilienkredits geht, dann wird oftmals ausschließlich an einen möglichst günstigen Zinssatz und die Wahl der passenden Zinsfixierung gedacht. Vernachlässigt wird allerdings in dem Zusammenhang häufig die Tilgungshöhe, die jedoch einen erheblichen Einfluss auf das gesamte Darlehen haben kann. Daher möchten wir uns im folgenden Beitrag intensiver damit beschäftigen, was Sie bei der Wahl der passenden Tilgung beachten sollten.

Tilgungshöhe bei Immobilienkrediten

Welche Tilgungshöhe ist die richtige?

Für gewöhnlich bieten die Banken bei Immobilienkrediten ganz unterschiedliche anfängliche Tilgungen an, die sich in der Praxis meistens zwischen ein bis fünf Prozent bewegen. Daher stellt sich die berechtigte Frage, welche Tilgungshöhe die richtige ist. Pauschal lässt sich die Frage nicht beantworten, denn es hängt von mehreren Faktoren ab, welche Tilgungshöhe für Sie als Kreditnehmer die optimale Lösung darstellt, insbesondere:

Zinsniveau

Finanzielle Leistungskraft jetzt und in Zukunft

Gesamtlaufzeit des Kredits

Diese Faktoren bestimmen, welche Tilgungshöhe für Ihr Vorhaben optimal ist. Befinden Sie sich beispielsweise im fortgeschrittenen Alter, möchten Sie den Baukredit vermutlich so schnell wie möglich abzahlen, damit Sie nicht noch im Rentenalter eine Rate für den Kredit zahlen müssen. Daraus ergibt sich, dass eine relativ hohe Tilgung gewählt werden sollte, damit die Restlaufzeit des Kredites möglichst gering gehalten werden kann.

Sind Sie hingegen im Vergleich noch relativ jung und beispielsweise erst 25 Jahre alt, ist es Ihnen vielleicht wichtiger, eine möglichst geringe monatliche Belastung zu haben. Die Laufzeit des Darlehens kann hingegen durchaus länger sein, sodass eine geringere Tilgungshöhe die optimale Alternative sein dürfte. Wichtig: Die Maximallauzeit bei den meisten Banken liegt bei 30-35 Jahren. So ist es bei jedem Kreditnehmer unterschiedlich, welche Tilgungshöhe die ideale Lösung ist.

Hohe Tilgung insbesondere bei niedrigen Zinsen

Auf den ersten Blick scheint es paradox zu sein: In der aktuellen Niedrigzinsphase sollten Sie unbedingt eine möglichst hohe Tilgung wählen, denn ansonsten zahlen Sie Ihren Immobilienkredit - trotz niedriger Bauzinsen – über einen Zeitraum von nicht selten drei Jahrzehnten und mehr ab. Daher raten Experten dringend dazu, die Tilgung umso höher zu wählen, desto niedriger der Zinssatz ist. Je geringer die zu zahlenden Kreditzinsen nämlich sind, desto länger benötigen Sie bei einer niedrigeren anfänglichen Tilgung, um den Immobilienkredit vollständig an die Bank zurückzahlen. Wie groß die Unterschiede bei der entsprechenden Tilgungshöhe sein können, zeigt die folgende Übersicht:

• Zinsniveau 1% und Laufzeit 20 Jahre: 4,52% Tilgung

• Zinsniveau 3% und Laufzeit 20 Jahre: 3,70% Tilgung

• Zinsniveau 5% und Laufzeit 20 Jahre: 2,90% Tilgung

Sie erkennen an diesem Beispiel, dass Sie bei gleicher gewünschter Laufzeit einen umso höheren Tilgungssatz benötigen, umso niedriger der Zinssatz ist. Sollten Sie sich also beim aktuellen Zinsniveau von teilweise unter einem Prozent pro Jahr für eine anfängliche Tilgung von lediglich zwei Prozent entscheiden, würden Sie den Kredit durchschnittlich rund 30 Jahre lang abzahlen.

Höhere Tilgung meistens kein Problem

Die gute Nachricht ist, dass es für viele Kreditnehmer in der aktuellen Niedrigzinsphase aufgrund der geringen Zinsbelastung kein Problem darstellt, sich für eine höhere Tilgung zu entscheiden. Wer zum Beispiel einen Immobilienkredit in Höhe von 250.000 Euro aufnehmen möchte, auf den kommt bei den folgenden Konditionen lediglich eine niedrige monatliche Belastung zu, wie das nachfolgende Beispiel verdeutlicht:

Darlehensbetrag: 250.000 Euro

Zinssatz: 0,7 %

Anfängliche Tilgung: 4 %

Monatliche Darlehensrate: 979 Euro

An diesem Beispiel erkennen Sie, dass Sie aufgrund der niedrigen Zinsen trotz der relativ hohen Tilgung von anfänglich vier Prozent bei einer Kreditsumme von 250.000 Euro lediglich eine finanziell sicherlich gut tragbare monatliche Belastung von etwas weniger als 1.000 Euro haben. Dafür haben Sie trotzdem den Vorteil, dass die Gesamtlaufzeit des Darlehens lediglich rund 22 Jahre betragen dürfte.

Auf die Tragbarkeit der monatlichen Pauschalrate achten

Trotzdem es ein Vorteil ist, wenn Sie sich aktuell für eine relativ hohe Tilgung entscheiden, sollten Sie selbstverständlich darauf achten, sich nicht finanziell zu übernehmen. Daher steht die Tragfähigkeit der monatlichen Pauschalrate im Vordergrund. Wenn Sie sich keine Tilgung in Höhe von anfänglich vier Prozent leisten können, dann müssen Sie in Kauf nehmen, dass der Kredit insgesamt über einen längeren Zeitraum abgezahlt wird. In dem Fall entscheiden Sie sich für eine Tilgung von zwei bis drei Prozent, können dann jedoch zumindest davon ausgehen, dass die Pauschalrate jetzt und in Zukunft gut zu tragen ist.

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