Was ist die Grunderwerbsteuer?
Vater Staat hält praktisch überall die Hand auf, das gilt auch beim Grundstückkauf. Hier fällt die Grunderwerbsteuer an. Sie beträgt im Allgemeinen 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Doch wie hoch diese tatsächlich ist, ist gar nicht so einfach zu ermitteln – und einige Ausnahmen machen die Sache nicht einfacher. Und auch als Teil der Nebenkosten beim Immobilienkauf spielt die Grunderwerbsteuer eine gewichtige Rolle.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Beim Kauf, einer Versteigerung, einer Schenkung oder Erbschaft eines Grundstücks oder einer Immobilie fällt die Grunderwerbsteuer an. Sie beträgt ganz allgemein 3,5 % der Bemessungsgrundlage (siehe unten), und zwar bei entgeltlichen Erwerbsvorgängen, also Käufen oder auch Ersteigerungen, die nicht im Familienverband durchgeführt werden.
Ein Beispiel zur Illustration: Sie interessieren sich für eine Eigentumswohnung um 300.000 Euro. Daher beträgt die Grunderwerbsteuer 10.500 Euro – kein unwesentlicher Betrag also.
Exkurs:
Die Steuerreform 2016 brachte bei der Grunderwerbsteuer einige Änderungen, vor allem beim unentgeltlichen Erwerb: Hier gilt seither Stufentarif für die Berechnung der Grunderwerbsteuer. Werden land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Familienkreis verkauft, so reduziert sich die Grunderwerbsteuer auf 2 %. Die Bemessungsgrundlage ist dabei der Einheitswert und nicht der Kaufpreis.
Was sind konkret „Grundstücke“?
Ganz klassische Grundstücke – also Grund und Boden. Dazu gehören aber auch die Gebäude, die sich darauf befinden, also etwa ein Mehrparteienhaus und damit anteilig eine Eigentumswohnung oder – im Falle einer gewerblichen Liegenschaft – Zubehör wie beispielsweise die Geschäftseinrichtung. Allerdings wird der Begriff „Grundstück“ weiter gefasst: Auch Baurechte – also das Recht, auf einem fremden Grund ein Bauwerk zu errichten – sowie Superädifikate (Bauten auf fremden Grund) fallen darunter. Nicht enthalten im Begriff sind z.B. Maschinen oder Produktionsanlagen oder auch eine Einrichtung einer Wohnung.
Wann fällt die Grunderwerbsteuer an?
Mit dem entgeltlichen oder unentgeltlichen Erwerb eines Grundstücks und dem Zustandekommen eines sogenannten „Verpflichtungsgeschäftes“ – das heißt, mit der Unterzeichnung eines Kauf- oder Tauschvertrags. Wobei hier mehrere Fälle zur Anwendung kommen – vom klassischen Kauf über seine Schenkung oder einen Tausch oder beispielsweise auch einen Scheidungsvergleich bis hin zur Übertragung nach dem Ableben eines (Ehe)-Partners, eines Familienmitglieds oder auch nach dem Zuschlag in einem Versteigerungsverfahren.
Der Zeitpunkt der Eintragung des Eigentumsrechtes in das Grundbuch hat für den Anfall der Grunderwerbsteuer keine Relevanz. Das ist beispielsweise dann wichtig, wenn ein Grundstück den Besitzer wechselt, bevor die Grundbucheintragung erfolgt ist: Ein Verkäufer A schließt mit einem Käufer B einen Kaufvertrag über ein Grundstück. Dieser Rechtsvorgang ist grunderwerbsteuerpflichtig. Noch bevor das Eigentum des B im Grundbuch eingetragen wird, veräußert dieser das Grundstück weiter an C. Auch wenn es zu keiner Eigentumsübertragung zwischen A und B kommt, sondern das Eigentum durch die Eintragung in das Grundbuch gleich an C übertragen wird, unterliegt der Kaufvertrag zwischen B und C ebenfalls der Grunderwerbsteuer (Quelle: ). Dann spricht man von einer „Abtretung des Übereignungsanspruches“. Ähnlich verhält es sich, wenn ein Treuhänder im Namen oder Auftrag eines Kunden ein Grundstück erwirbt.
Gibt es eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer?
Ja, wenn die Bemessungsgrundlage nicht mehr als 1.100 Euro bzw. bei einem Erwerbsvorgang mit Abschreibung geringwertiger Trennstücke nicht mehr als 2.000 Euro beträgt. Im Wohnbaubereich wird das eher selten der Fall sein.
Beim Kauf/Verkauf innerhalb einer Ehe oder einer eingetragenen Partnerschaft gilt unter bestimmten Voraussetzungen – etwa, dass die Wohnung als Hauptwohnsitz für einen gewissen Zeitraum dienen muss – ebenfalls eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer.
Erben Ehegatten oder Lebenspartner ein Haus oder eine Wohnung, das für die eigenen Wohnzwecke diente, so fällt Grunderwerbsteuer für den an den Ehegatten vererbten Liegenschaftsanteil an. Diese Steuer ist nach dem Wert der Immobilie gestaffelt. Für Grundstückswerte bis 250.000 € beträgt der Steuersatz 0,5%, für die nächsten 150.0000 € 2% und für alle Werte darüber hinaus 3,5%. Achtung: Hier kommt auch die grundbücherliche Eintragungsgebühr von 1,1% vom dreifachen Einheitswert. Der Einheitswert ist allerdings zumeist deutlich geringer als der Verkehrswert. Noch ein Tipp: Alles, was über eine Wohnungsgröße von 150m2 hinausgeht, unterliegt der vollen Besteuerung in Höhe von 3,5 %.
In gewissen Fällen kann man die Grunderwerbsteuer als Sonderausgabe von der Steuer absetzen – jedoch nicht im Falle eines Wohnungskaufs oder wenn der Errichtungsvertrag für das Gebäude/Grundstück nach dem 1.1.2016 abgeschlossen wurde. Damals trat nämlich eine große Änderung der Grunderwerbsteuer in Kraft.
Eine Befreiung gibt es auch dann, wenn eine Gemeinde eine Schenkung ausspricht. Das kann vorkommen – beispielsweise dann, wenn eine Gemeinde unbedingt neue Einwohner für sich gewinnen möchte.
Bei einem geteilten Grundstück („Realteilung“) kommt nur der entsprechende, anteilige Steuerbetrag zum Tragen, der sich aus der Teilung der Gesamtgröße des Grundstücks ergibt.
Im gewerblichen Bereich – also etwa bei einer Firmenübernahme oder im Falle des Erwerbs von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ist das anders. Hier gibt es spezielle Befreiungsbestimmungen.
Was ist, wenn man ein Grundstück erbt?
Schenkung und Erbschaft gelten steuerlich als ein „unentgeltlichen Erwerb“. Zudem kommt ein Stufentarif zur Anwendung, daher beträgt die Grunderwerbsteuer hier zwischen 0,5 % und 3,5 %. Für die ersten 250.000 € gelten 0,5 %, für die nächsten 150.000 € 2,0 % und ab 400.000 € dann wieder 3,5 %. Damit würde sich bei einem Wert von 600.000 € also eine Steuerlast von 11.250 € ergeben.
Was ist die Bemessungsgrundlage?
Die Höhe der Grunderwerbssteuer ergibt sich aus unterschiedlichen Parametern: dem Wert der Gegenleistung, mindestens nach der Höhe des Grundstückswerts bzw. des Einheitswertes. Unter Gegenleistung versteht man den Kaufpreis, der auch die Übernahme von anderen Leistungen – etwa eine Darlehensschuld – beinhalten kann. Bei einem Zwangsversteigerungsverfahren richtet man sich nach dem höchsten Gebot (also auch dem Kaufpreis) bzw. nach Kaufpreis und Zurechnung von zu übernehmenden Belastungen der Liegenschaft. Im Falle einer Enteignung gilt die so genannte Enteignungsentschädigung als Basis, als der Wert, der für die Immobilie erzielt wurde.
Hinzuzurechnen sind zu dieser Gegenleistung aber auch Leistungen, die sich aus den Verkaufsumständen erklären – also wenn etwa jemand einer dritten Partei eine Leistung geboten wird, damit diese auf den Erwerb verzichtet; aber auch, wenn ein Käuferin/eine Käuferin z.B. einem Bauunternehmen eine Leistung zusagt – also wenn beispielsweise ein anderes Projekt bereits in Planung ist, und dafür die Baufirma auf den Kauf verzichtet.
Schenkung, Erbschaft oder Kauf innerhalb der Familie
Durch die neuen Regelungen mit 1.1.2016 gilt bei Übertragung unter Verwandten das Prinzip des „unentgeltlichen Erwerbs“ – auch dann, wenn für das Grundstück bezahlt wird. Auch hier kommt wieder ein Stufentarif zum Tragen (siehe oben). Zum betroffenen Familienkreis zählen Ehe- oder eingetragene Partner, Lebensgefährten (nur bei gleichem Wohnsitz), Eltern, Kinder (inklusive Stief- und Adoptivkinder), Enkelkinder, Geschwister, Nichten und Neffen sowie Verschwägerte in gerader Linie.
Bei Schenkung, Erbschaft oder Kauf innerhalb der Familie wird der Grundstückswert immer als Bemessungsgrundlage herangezogen. Im Falle des Erwerbs von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gilt der „einfache Einheitswert“ als Bemessungsgrundlage. Das ist jener Wert, der vor dem Erwerbsvorgang zuletzt festgestellt wurde. Da kann sich natürlich in der Zwischenzeit einiges geändert haben. Daher wird in vielen Fällen eine Nachbemessung im Sinne eines „besonderen Einheitswertes“ ermittelt.
Sollte ein land- und forstwirtschaftlichen Grundstück außerhalb des Familienverbandes unentgeltlich übertragen werden, so wird als Bemessungsgrundlage der „gemeine Wert“ des Grundstückes herangezogen. Der Grundstückswert ist seit 2016 die Mindest- und Ersatzbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Zur Berechnung des Grundstückswertes können drei Modelle – Pauschalwertmodell, geeigneter Immobilienpreisspiegel sowie Nachweis des geringeren gemeinen Wertes eines Grundstückes – herangezogen werden. Achtung: Diese drei Möglichkeiten sind rechtlich gleichwertig. Die Art der Bewertung kann frei gewählt werden.
Die drei Modelle im kurzen Überblick:
Pauschalwertmodell: Die wesentlichen Parameter sind hier die Grundfläche, der Bodenwert, der Hochrechnungsfaktor (richtet sich nach der Gemeinde), die Nutzfläche sowie die Bruttogrundrissfläche und auch Baukostenfaktoren. Hier wird eine Summe aus dem Wert des Grund und Bodens sowie dem Wert des Gebäudes gebildet. Dieser Link führt zu einer ersten Bewertung einer Liegenschaft – und ist praktisch im Falle eines Kaufinteresses: https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/
Der geeignete Immobilienspiegel: Im sogenannten „Immobilienpreisspiegel“, der auf Daten der Statistik Austria basiert, sind die Werte für ein Grundstück zu ermitteln. Von diesem Wert ist ein Abschlag von 28,75 Prozent vorzunehmen, daraus ergibt sich der Grundstückswert.
Der „gemeine Wert“ eines Grundstückes: Zur Berechnung dieses Wertes gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, beispielsweise Schätzungsgutachten, den vergleichbaren Kaufpreis bei einem nicht lange zurückliegendem Ankauf, den Kaufpreis von vergleichbaren Liegenschaften in der Nähe oder auch die Berücksichtigung eines Hypothekarkredits (der ja auf einer Werteinschätzung der Bank beruht). Hilfreich kann es sein, hier einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen – das kostet Geld, hebt aber die Chance auf rasche behördliche Anerkennung deutlich. Hilfreich bei Preisverhandlungen!
Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?
Achtung: Steuerpflichtig bzw. Schuldner der Grunderwerbsteuer sind prinzipiell alle am Prozess des Verkaufs, der Schenkung oder der Vererbung beteiligten Personen bzw. Parteien. In der Praxis wird aber in der Regel vereinbart, dass der Käufer/die Käuferin bzw. die Erbin/der Erbe die Kosten für die Grunderwerbsteuer zu bezahlen hat. Einen gewissen Vorteil gibt es bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen (z.B. immer im Familienverband oder von Todes wegen): Hier kann die Steuerlast auf bis zu fünf gleiche Jahresbeträge aufgeteilt werden. Dazu muss allerdings eine Notarin/ein Notar oder eine Rechtsanwältin/ein Rechtsanwalt eine Abgabenerklärung beim Finanzamt einreichen. Und es fallen sozusagen „Zinsen“ an, wenn man die Steuer auf einige Jahre verteilt.
Gibt es eine Möglichkeit auf Erstattung der Grunderwerbsteuer?
Ja, wenn das Geschäft innerhalb von drei Jahren – aus welchen Gründen auch immer – rückgängig gemacht wird.
Welche weiteren Nebenkosten gibt es beim Grundstückserwerb?
Ein Thema, das beim Immobilienkauf oft unterschätzt wird: die Nebenkosten. Die Grunderwerbsteuer ist nur eine davon. Die Nebenkosten können durchaus 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, sieht sich mit folgenden Nebenkosten konfrontiert:
Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis
Maklerprovision: 3-4 % (abhängig vom Kaufpreis, ab 36.336,42 Euro maximal 3 %)
Grundbucheintragung: 1,1 % vom Kaufpreis
Eintragung des Pfandrechts (bei Hypothekarkrediten): 1,2 %
Anwalts- und Notarkosten: je nach Vereinbarung, Richtwert: 2-3 % vom Kaufpreis
Bearbeitungsgebühr, Kapitalbereitstellung, Immobilienbewertung: je nach Vereinbarung und Höhe des Darlehens
Einfaches Beispiel: Bei einem Kaufpreis in Höhe von 450.000 Euro sollten Sie mit rund 45.000 Euro Nebenkosten kalkulieren.
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