Immobilienblase in Österreich

Mittlerweile steigen die Immobilienpreise auch in weiten Teilen Österreichs seit mehr als fünf Jahren. Manche Experten sprechen sogar davon, dass sich eine Immobilienblase gebildet hätte und die Gefahr bestünde, dass diese - wie im Rahmen der Finanzkrise 2008 - platzen könne. Doch was spricht eigentlich für und was gegen die Existenz einer Immobilienblase?

Was ist eine Immobilienblase überhaupt?

Von einer Immobilienblase wird insbesondere dann gesprochen, wenn die Preise für Immobilien, also für Häuser und Wohnungen, über einen bestimmten Zeitraum hinweg kontinuierlich angestiegen sind, und zwar in nicht unerheblichem Umfang. Dies trifft auf die letzten Jahre definitiv zu, denn an manchen Orten sind die Immobilienpreise pro Jahr um 10 Prozent und darüber hinaus angestiegen. Die Preissteigerung ist es allerdings nicht alleine, die eine Immobilienblase kennzeichnet.

Darüber hinaus muss der Preisanstieg fundamental - zumindest in seinem Umfang - nicht berechtigt sein. Daher spielen häufig auch Spekulationen eine große Rolle, wenn sich eine Immobilienblase bildet oder gebildet hat. Im übertragenen Sinne beinhaltet die Immobilienblase demnach vor allem, dass die Preise künstlich aufgebläht sind und eigentlich nicht der realen und fundamentalen Wertentwicklung entsprechen, die Immobilienpreise eigentlich haben müssten.

Was spricht für eine Immobilienblase: deutlicher Preisanstieg in den vergangenen Jahren

Das aktuell stärkste Argument dafür, dass sich am Markt eine Immobilienblase bildet oder bereits gebildet hat, ist der deutliche Preisanstieg in den vergangenen Jahren. In manchen Städten, insbesondere in den Metropolen des Landes, kostet ein Haus aktuell rund das Doppelte im Vergleich zu 2010. In Österreich trifft dies insbesondere auf zahlreiche Immobilien in folgenden Städten Zug:

  • Wien
  • Innsbruck
  • Graz
  • Salzburg

Trotz der deutlich gestiegenen Preise ist der Preisanstieg noch kein alleiniges Indiz oder gar ein Beweis dafür, dass sich bereits eine Immobilienblase gebildet hat. Um dies beurteilen zu können, müssen weitere Faktoren herangezogen werden.

Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage

Ein ganz wichtiger Punkt, um beurteilen zu können, ob eine Immobilienblase existiert, ist das Angebot im Verhältnis zur Nachfrage. Tatsächlich zeigt der Immobilienmarkt seit einigen Jahren deutlich, dass es mehr Nachfrage als Angebote gibt. Dies wiederum unterstützt die Tatsache, dass die Preise in den vergangenen Jahren aus fundamentalen Gründen gestiegen sind. In der Marktwirtschaft ist es völlig normal, dass Preise steigen, wenn das Angebot geringer als die Nachfrage ist. Somit spricht die Angebots- und Nachfragesituation eher dafür, dass wir es aktuell noch nicht mit einer Immobilienblase zu tun haben.

Was spricht gegen eine Immobilienblase: konservative Investments und Finanzierungen

Eher gegen eine Immobilienblase spricht aktuell, dass die Kunden bei einem Immobilienerwerb in die Finanzierung zwar mehr Eigenkapital als früher einbinden. Der Grund besteht allerdings vor allem darin, dass die Banken eine höhere Eigenkapitalquote fordern und Kreditnehmer zusätzlich bei mehr Eigenkapital einen günstigeren Zinssatz angeboten bekommen. Allerdings ist nicht nur der Eigenkapitalanteil in der Baufinanzierung im Rahmen der Finanzierungsstruktur angestiegen, sondern zahlreiche Kreditnehmer entscheiden sich zudem für eine höhere Tilgung.

Insbesondere das ist allerdings ein Hinweis auf eine recht konservative Finanzierungsstruktur und würde demzufolge eher gegen eine Immobilienblase sprechen. Im Zuge einer Blase würden Immobilieneigentümer nämlich meistens weniger Eigenkapital aufwenden, eine geringere Tilgung wählen und stattdessen möglichst schnell hohe Kredit aufnehmen, um dann möglichst schnell „irgendeine“ Immobilie zu erlangen.

Dies zeigt uns auch ein Blick in die Vergangenheit, denn bei der bereits kurz angesprochen Immobilienkrise in den Vereinigten Staaten (2007 / 2008) lag die Eigenkapitalquote häufig bei null Prozent, sodass sehr oft eine Vollfinanzierung durchgeführt wurde. Starke Eigenkapitalbeteiligung ist daher derzeit das stärkste Argument dafür, dass es sich bisher am Immobilienmarkt noch nicht um eine Immobilienblase handelt.

Langfristiger Anlagehorizont spricht ebenfalls gegen Immobilienblase

Ein weiteres Indiz, welches gegen eine Immobilienblase in 2020 spricht, ist der recht langfristigen Anlagehorizont der meisten Investoren. Eine Immobilienblase hingegen würde vor allem dadurch gekennzeichnet, dass Immobilienkäufer nur sehr kurzfristig agieren, um möglichst schnell hohe Gewinne durch den An- und Verkauf der Immobilien zu erzielen. In Österreich ist es allerdings auch aktuell noch so, dass die weitaus meisten Immobilienkäufer das Haus oder die Eigentumswohnung als langfristige Kapitalanlage oder zum Teil private Altersvorsorge betrachten. Es steht also kein kurzfristiger Gewinn im Vordergrund, sondern das langfristige Investment.

Fazit zur Immobilienblase

Wenn wir alle zuvor aufgeführten Argumente betrachten, spricht aktuell mehr dafür, dass am Immobilienmarkt noch keine Immobilienblase vorhanden ist. Die vergangenen Jahre haben sich zwar durch zum Teil deutliche Preisanstieg bei Immobilien gekennzeichnet, jedoch sind diese aufgrund der Angebots- und Nachfragesituation fundamental zu begründen. Ferner sehen die meisten Immobilienkäufer Häuser und Wohnungen noch immer als langfristiges Investment an, was ebenfalls hingegen eine Spekulations- und somit Immobilienblase spricht.

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