Immobilienertragsteuer: Wann sie anfällt und wie hoch sie ist
Seit bald 10 Jahren sorgt die Immobilienertragsteuer für einige Verwirrung und auch Verunsicherung: Wie hoch ist sie, wann fällt sie an, wer muss sie bezahlen? Gibt es legale Möglichkeiten, sie zu umgehen? Und macht es eigentlich immer Sinn, eine Liegenschaft zu verkaufen, sollte man sie geerbt haben? Wir klären auf und geben praktische Tipps.
Was ist die Immobilienertragsteuer?
Die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von privaten Grundstücken hat sich 2012 grundlegend geändert. Bis dahin gab es die sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren. Gewinnbringende Immobilienverkäufe außerhalb der Frist waren steuerfrei während innerhalb der Frist die Einkommensteuer mit dem vollen Steuersatz schlagend wurde. Seit 1. April 2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien immer der Immobilienertragsteuer (Immo-ESt). Die Besteuerung erfolgt nicht über den regulären Einkommensteuertarif, sondern mit einem Sondersteuersatz. Dieser beträgt 30%. Die frühere Spekulationsfrist von damals grundsätzlich zehn Jahren wurde also mit Wirksamkeit der Immobilienertragsteuer abgeschafft.
Wann kommt die Immobilienertragsteuer zum Tragen?
Die Immobilienertragsteuer betrifft „entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge“. Immer dann, wenn Grundstücke verkauft werden – dazu zählen Grund und Boden, Gebäude inklusive Eigentumswohnungen sowie grundstücksgleiche Rechte (Baurechte) – fällt sie an.
Wann entfällt die Immobilienertragsteuer?
Die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft unterliegt nicht der Immobilienertragsteuer, weil es keinen Verkaufserlös als Gegenleistung gibt und damit auch kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.
Tipp: Langfristig gedacht macht es Sinn, eine Immobilie in der Familie früh weiterzugeben, beispielsweise durch eine Schenkung.
Ebenfalls ausgenommen von der Besteuerung sind der Hauptwohnsitz des/der Verkäufer/Verkäuferin bzw. des/der Steuerpflichtigen. Als Hauptwohnsitz bzw. Mittelpunkt der Lebensinteressen gilt ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung, in der man seit Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat bzw. innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend dort seinen Hauptwohnsitz hatte. Man nennt das „5 aus 10-Regelung".
Die Befreiung wegen eines fünfjährigen durchgehenden Hauptwohnsitzes gilt übrigens auch dann, wenn der Hauptwohnsitz im übrigen Zeitraum – somit bis zu fünf Jahren – vermietet wurde bzw. der Hauptwohnsitz bereits vor dem Verkauf aufgegeben wurde. Wichtig ist, dass der/die Verkäufer/Verkäuferin grundsätzlich selbst während der Nutzung als Hauptwohnsitz Eigentümerin/Eigentümer des Grundstücks war.
Tipp: Um die Hauptwohnsitzregelung in Anspruch nehmen können, darf das Eigenheim in Form eines Wohnhauses aus maximal zwei Wohnungen bestehen, wobei zwei Drittel der Nutzfläche eigenen Wohnzwecken dienen sollten. Die maximale Gesamtnutzfläche des Grundstücks darf 1.000 m2 nicht übersteigen.
Wie ist die Situation, wenn man eine Wohnung oder ein Haus erbt?
Schenkungen und Erbschaften sind von der Immobilienertragsteuer befreit. Will man allerdings später Haus, Grund oder Wohnung weiterverkaufen, fällt prinzipiell die Immobilienertragsteuer an. Auf die Hauptwohnsitzbefreiung kann man sich bei einem späteren Verkauf nur dann berufen, wenn gewisse Aspekte gelten: Ist der/die Verkäufer/Verkäuferin als Angehöriger fünf Jahre durchgehend hauptwohnsitzgemeldet gewesen, ohne bereits Eigentümerin/Eigentümer der Wohnung/des Hauses gewesen zu sein, kann man sich auf die Befreiung von der Immobilienertragsteuer berufen. Dazu muss allerdings auch der Hauptwohnsitz aufgegeben werden oder binnen Fünfjahresfrist aufgegeben worden sein.
Eine Person teilt ihr Eigenheim in zwei Wohneinheiten, veräußert eine davon und behält in der anderen ihren Hauptwohnsitz. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht anwendbar.
Eine Person hat seit mehr als fünf Jahren den Hauptwohnsitz in ihrem Eigenheim, sie veräußert dieses und bleibt als Mieterin/Mieter (mehr als ein Jahr) Hauptwohnsitzerin/Hauptwohnsitzer. Die Befreiung steht nicht zu.
Eine Person hat seit mehr als fünf Jahren den Hauptwohnsitz in ihrer Eigentumswohnung. Sie besitzt noch eine zweite Eigentumswohnung, die sie vermietet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zieht sie als Hauptwohnsitzerin/Hauptwohnsitzer in die bisher vermietete Wohnung und veräußert den bisherigen Hauptwohnsitz: Die Befreiung steht zu.
Eine Person erbt die Eigentumswohnung der Eltern, aus der sie bereits seit über fünf Jahren ausgezogen ist, und veräußert diese. Die Veräußerung ist nicht befreit.
Anmerkung: Es gilt eine Toleranzfrist von einem Jahr, sowohl was die Begründung des Hauptwohnsitzes für die Befreiung nach der Zweijahresregelung anbelangt, als auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes für beide Tatbestände.
Auch selbst hergestellte Gebäude fallen nicht unter den Wirkungsbereich der Immobilienertragsteuer. Allerdings ist der Verkauf des dazugehörigen Grund und Bodens sehr wohl steuerpflichtig, wenn nicht die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist. Unter selbst hergestellten Gebäuden versteht man Häuser, die vom Steuerpflichtigen/der Steuerpflichtige von Grund auf neu errichtet wurden – eine Fertigstellung oder Renovierung zählt nicht dazu. Wichtig ist auch, dass der Verkäufer/die Verkäuferin das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung trägt. Als selbst hergestellt gilt ein Gebäude auch dann, wenn es durch befugte Unternehmen errichtet wurde, die die Eigentümerin/der Eigentümer allerdings das Risiko eventueller Kostenüberschreitungen zu tragen hatte. Die Herstellerbefreiung gilt jedenfalls nicht, wenn das Gebäude vom Rechtsvorgänger des Verkäufers/der Verkäuferin errichtet wurde.
Was passiert, wenn das Gebäude vermietet war?
Kompliziert wird es, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat, also das Haus oder eine Wohnung vermietet war. Dann kann nämlich nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden – für den vermieteten Teil gilt die Befreiung nicht.
Tipp: Immer prüfen, welche Befreiung allfällig Gültigkeit hat. Sollten nämlich sowohl Hauptwohnsitzbefreiung als auch Herstellerbefreiung zutreffen, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Dann kommt der Verkauf auch günstiger, weil die Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei stellt, die Hauptwohnsitzbefreiung hingegen grundsätzlich auch den zugehörigen Grund und Boden einbezieht.
Wie wird die Immobilienertragsteuer berechnet?
Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen ab dem Jahr 2016 einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem 1. April 2012 bis inklusive 2015: 25 Prozent) und wirken nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen. Der 31. März 2012 entscheidet als Datumsgrenze darüber, ob Sie nur 4,2 % des Verkaufserlöses als Immobilienertragsteuer zahlen oder 30 % des tatsächlichen Veräußerungsgewinnes. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Wobei bei den Anschaffungskosten zwischen „Alt-Grundstücken“ und „Neu-Grundstücken“ unterschieden wird.
Was versteht man unter „Neu-Grundstück“?
Unter einem „Neu-Grundstück“ versteht man ein Grundstück, das ab dem 31. März 2002 angeschafft worden ist und somit am 31. März 2012 steuerverfangen war – damals war die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen. Zur Berechnung der Immobilienertragsteuer wird der Veräußerungsgewinn abzüglich der Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie allenfalls um Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen herangezogen. Dieser Betrag ist dann mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent zu versteuern.
Auch hierzu ein praktisches Beispiel:
2009 wurde ein Grundstück mit Ferienhäuschen um 150.000 Euro gekauft. Im Herbst 2021 wird es um 200.000 Euro veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit 50.000 Euro. Zum 31. März 2012 ist das Haus (gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 (→ USP)) steuerhängig, weil die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war. Folglich ist der volle Mehrerlös als Veräußerungsgewinn (50.000) der Besteuerung mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) zu unterwerfen. Ergibt somit insgesamt eine Steuerbelastung von 15.000 Euro.
Was versteht man unter „Alt-Grundstück“?
Unter einem „Alt-Grundstück“ versteht man ein Grundstück, das vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde und damit am 31. März 2012 grundsätzlich nicht steuerverfangen waren. Die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist war bereits abgelaufen. Dann kommt eine pauschale Anschaffungskostenermittlung zum Tragen:
Üblicherweise werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher lediglich 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) zu versteuern. Somit beträgt die effektive Steuerbelastung 4,2 Prozent (14 Prozent mal 30 Prozent) vom Veräußerungserlös.
Erfolgte jedoch nach dem 31. Dezember 1987 bzw. nach dem letzten entgeltlichen Erwerb eine Änderung der Widmung von Grünland in Bauland, werden die Anschaffungskosten pauschal statt mit 86 Prozent nur mit 40 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Hintergrund: Hier wird die mit der Umwidmung verbundene Wertsteigerung pauschal miterfasst. Wobei die Umwidmung selbst noch keine Besteuerung auslöst, erst der spätere Verkauf des entsprechenden umgewidmeten Grundstücks. Hier beträgt der zu versteuernde Veräußerungsgewinn 60 Prozent des Erlöses und ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) zu versteuern. Somit beträgt die effektive Steuerbelastung 18 Prozent (60 Prozent mal 30 Prozent) vom Veräußerungserlös.
Auch dazu zwei Beispiele:
Ein Ferienhaus wurde 1990 um 100.000 Euro gekauft und wird nun um 170.000 Euro veräußert. Das ergibt einen Veräußerungsgewinn von 70.000 Euro. Weil das Grundstück vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde, beträgt die Steuerbelastung effektiv 4,2 Prozent vom Veräußerungserlös (Euro170.000), somit 7.140 Euro: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Saldo von 14 Prozent ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent zu erfassen.
Beim Verkauf eines umgewidmeten Grundstücks (Alt-Grundstück) wird es komplizierter. Das Grundstück wurde im Jahr 1985 um 5.000 Euro erworben, 1995 von Acker- in Bauland umgewidmet und soll heuer um 30.000 Euro veräußert werden. Weil es sich um umgewidmetes Grundstück handelt, beträgt die effektive Steuerbelastung 18 Prozent vom Veräußerungserlös (30.000), also 5.400 Euro: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 40 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Saldo von 60 Prozent ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent zu erfassen.
Kompliziert: Verkauf eines Umwidmungsgrundstücks mit Gebäude
Sollte der Verkauf eines Umwidmungsgrundstück mit einem Gebäude (Alt-Grundstück) erfolgen, wird es noch komplexer. Beispiel: Ein Grundstück befindet sich seit Generationen im Familienbesitz (die ursprünglichen Anschaffungskosten sind nicht bekannt). 2001 wurde das Grundstück zu Bauland umgewidmet. 2003 wurde auf dem Grundstück eine Ferienvilla errichtet im Zuge einer Selbstherstellung. Die Errichtungskosten betrugen 500.000 Euro. Nun wird das Grundstück samt Ferienvilla um 600.000 Euro veräußert (400.000 Euro entfallen auf die Ferienvilla, 200.000 Euro auf den Grund und Boden).
Jetzt muss zur Ermittlung des Veräußerungsgewinnes zwischen Grund und Gebäude unterschieden werden: Der auf den Grund und Boden entfallende Veräußerungserlös (200.000 Euro) ist effektiv mit 18 Prozent des Veräußerungserlöses zu versteuern – somit 36.000 Euro. Der auf das selbst hergestellte Gebäude entfallende Veräußerungserlös in Höhe von 400.000 Euro unterliegt nicht der Besteuerung, weil hier die Steuerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude zum Tragen kommt.
Wie bezahlt man die Immobilienertragsteuer?
Die Immobilienertragsteuer muss spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Monats an das Finanzamt überweisen werden. Langt das Geld für den Verkauf Mitte Juni ein, muss bei 15. August bezahlt werden. In der Regel erfolgt die Begleichung der Steuerschuld durch Parteienvertreterinnen/Parteienvertreter wie Notarinnen/Notare oder Rechtsanwältinnen/Rechtsanwälte.
Tipp: Eine freiwillige Aufnahme in die Steuererklärung unter Beibehaltung des besonderen Steuersatzes von 30 Prozent ist möglich („Veranlagungsoption“). Das kann vorteilhaft sein, wenn aus einer anderen Grundstücksveräußerung ein Verlust anfällt und dieser im Wege der Einkommensteuerveranlagung mit dem Veräußerungsgewinn ausgeglichen werden soll. Die Veranlagung kann auch dazu dienen, eine fehlerhafte Berechnung richtigzustellen – wenn etwa Instandsetzungskosten noch nicht berücksichtigt wurden.
Macht es immer Sinn, Grundstücke zu verkaufen?
Nein, denn angesichts der teilweise doch hohen steuerlichen Belastungen könnten Alternativen mehr bringen. Beispielsweise die betreffende Liegenschaft angesichts des derzeit niedrigen Zinsniveaus eher mit einer Hypothek zu belasten und so Kapital daraus schlagen zu können.
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